为您找到与小区物业管理论文 基本理论有哪些相关的共200个结果:
在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
浏览量:3
下载量:0
时间:
随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献:
[1]王玲,傅和平.博士后公寓管理改革浅谈[J].才智,2011,27:303.
[2]韩振.高校青年教师公寓管理问题的分析与探讨——以同济大学为例[J].高校后勤研究,2015,03:55-57.
[3]范德尚.美国博士后调查及其对中国的借鉴意义[J].首都师范大学学报(社会科学版),2010,01:152-156.
[4]王晓丹,刘玉江.深化博士后住房管理改革探讨[J].高校后勤研究,2010,01:59-60.
[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
小区物业管理系统论文相关
浏览量:2
下载量:0
时间:
众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
浏览量:2
下载量:0
时间:
房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
参考文献
[1](美)马斯洛.人的动机理论[M].北京:华夏出版社,1987.
[2]2015年重庆公租房社区治理项目管理培训部署会昨召开[EB/OL](.2015-03-19).
[3]周芷竹.重庆市公租房物业管理满意度研究[D].重庆:重庆大学,2014.
[4]郑古蕊.新加坡绿色组屋建设实践对我国绿色保障房建设的启示[J].建筑经济,2015(6):86-88.
[5]褚超孚.住房保障政策与模式的国际经验对我国的启示[J].住房保障,2005(6):53-56.
[6]马智利,汤达,马敏达.基于ABN+REITs的公租房融资模式研究[J].建筑经济,2014(9):97-101.
[7]马智利,马晓燕,马敏达.REITs在公租房融资中的应用研究[J].建筑经济,2014(1):23-26.
[8]周雪峰.保障性住房PPP融资模式研究——以河南为例[J].建筑经济,2015(1):91-94.
[9]方琴.我国主要城市公租房准入和退出机制现状研究[J].现代商贸工业,2012(7):42-43.
[10]刘玉峰,张琦.对公租房建设中政府监督管理的研究——以重庆某公租房项目为例[J].建筑经济,2011(7):78-81.
[11]杨玲.对完善重庆市公租房管理的思考[J].现代城市研究,2011(9):81-85.
[12]郭俊.我国物业管理可持续发展的困境与出路[J].产业与科技论坛,2009(4):66-67.
[13]Deidre.E.ImpactofpropertymanagementservicesonaffordablehousingresidentsinAtlanta,Georgia[J].JournalofPerformanceofConstructedFacilities,2006(8):222-228.
[14]金康.关于保障房物业管理财政补贴机制的设想[J].中国房地产,2010(8):77-78.
[15]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地,2010(8):38-39.
[16]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].太原:山西财经大学,2010.
浏览量:2
下载量:0
时间:
在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
参考文献:
[1]姚钢.NFC技术将经由Android平台走向普及[J].EDNCHINA电子设计技术,2011,18(3):69-70.
[2]蒋华,徐晨,袁红林.基于NFC的移动商务模型研究[J].信息技术,2006,30(2):65-67.
[3]谢为全.基于Android的NFC手机景点介绍系统[D].广州:华南理工大学,2011.
[4]许武松.基于GPS的接触网巡更系统设计[D].成都:西南交通大学,2011(11).
[5]石旭东.基于Android平台的NFC技术的研究与实现[J].软件,2013,34(1):64-68.
摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
参考文献:
[1]刘洋.将精细化管理融入物业服务——国华物业风电后勤项目的精细化管理实践[J].中国物业管理.2014.(2):24-25.
[2]崔婧.加强物业管理企业财务精细化管理[J].统计与管理.2015.5.
浏览量:2
下载量:0
时间:
物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下面是读文网小编为大家整理的物业管理论文,供大家参考。
摘要:物业管理专业是一门实践性很强的学科,不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识,而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务,探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行,以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词:物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展,物业管理行业不断发展壮大,已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展,对人才的需求也越来越迫切。2005年 12月1日开始,我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化,必须深化物业管理专业教学改革,要根据物业管理的从业要求,确定学生培养目标,加强技能训练,提高实践能力,培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看,物业管理企业频频发出人才招聘信息,表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求,但无论是本科学校还是高等职业院校,这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时,我们看到的是,由于物业管理专业人才的缺乏,整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求,使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式,在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点,物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力,知识面广、沟通协调能力强,熟悉相关法律法规,能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中,必须做到实践与理论的结合,运用各种教学方法和教学手段,课内与课外相结合,使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力,培养高素质的物业管理专业人才,在物业管理专业教学中,采取成立模拟公司的教学方法,充分发挥学生主动性,调动学生兴趣,培养学生实际操作能力,保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国,是指人为创造的经济活动仿真模拟环境,作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程,了解和弄清其各环节之间的联系,而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式,通过构建虚拟的经营管理平台与氛围,学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程,了解公司各环节、各部门之间的联系,与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中,把教学内容按照公司运作,分成相关模块,通过教师讲授和学生自学,让学生主动参与到公司运作过程,在相应的“工作岗位”上学习,提高岗位实操能力,增强“实际”工作经验,提升职业素质和能力,保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中,要注意三点:一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程:收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中,由于知识结构的深浅不同,参与模式也不有一样,着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学,对大学的一切都还处于不断适应阶段,这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性,具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点,是个体核心的信念体系,是个体评价事物与抉择的标准,价值观决定着人们行为的取向,它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此,对大学生进行价值观教育至关重要,这会对他们明确自己的未来定位和发展方向,积极努力地塑造自我,为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此,可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论,让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中,无论执行任何技术或步骤,必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力,才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通,可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况,从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一,主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员,不仅不惧怕问题,而且要有解决问题的能力,更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说,对工作中出现的矛盾和问题,要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法,培养较强的学习能力,对提高学习效率和学习成绩,增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来,业主对物业管理的服务要求逐步提高,面对新时期的巨大挑战,物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中,涉及到方方面面,会遇到各种环境,会遇到各种各样的人和事,同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
一.资讯
(一) 项目实习的目的与背景
1. 实习项目背景
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
2. 实习项目目的、
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。物业管理行业作为劳动密集型行业,需要大量从事基础性工作的服务人员,而目前物业管理企业没有充分整合人力资源的管理,难以实现集约化、规模化。而物业管理企业大量的招聘、培训、工资、保险等费用的攀升,出现了招工难、留人难、流动性大等问题,导致物业管理企业人力资源成本压力增大,如何缓解物业管理企业人力资源成本压力,提高人力资源利用率是摆在物业管理企业的一大难题。本文通过对XXX物业有限公司物业管理的研究,对物业管理中出现的人力资源等方面的问题进行分析,论述物业管理企业应该根据企
业内外环境的变化,调整人力资源管理的策略,并从本质上解决问题。通过对哈尔滨辰成物业质量管理体系提出的改进建议, 坚持质量管理体系的有效性,规范服务质量的措施,建立物业管理品质督导制度,从而提升物业服务质量。
(二) 实习岗位资讯
1.企业简介
XX物业管理有限责任公司,注册资金200万,具有国家三级资质的专业物业管理企业,中国物业管理协会会员单位,自2009年成立以来,遵循全心全意为客户服务的企业精神,创造完美,和谐,安全的核心理念,制定出管理规范化,服务标准化的服务模式,同时坚持诚信与务实的态度,向着全国一流的物业企业的目标迈进。
作为专业的物业管理公司,辰成物业创业之初即本着“汗水铸就品牌,品牌成就事业”的经营理念,不急于一时的盲目扩张,凭借专业技术人才的强大优势,以淳朴稳健的经营管理风格,苦练内功,倾力于做好在管的物业管理项目。 精良的服务品质,使辰成物业先后创造了众多优秀的业绩,在业内树立了良好的品牌形象,获得了业主和行业主管部门的一致认可。同时,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,赢来了更加广阔的物业管理市场。目前公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神。
随着接管项目的不断增加,公司形成了一整套资源共享体系,即
“人力资源共享、管理资源共享、网络信息资源共享”,使得在提高整体物业管理水平的同时, 降低了物业管理成本,真正实现了“为客户节约每一分,让客户满意多一分”的企业管理理念。
XX物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心,以基础管理、质量管理为两翼,促进并带动各项经营管理工作。借助公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有品牌特色的发展新路,在中国物业管理行业中树立自己的品牌形象。
2.岗位资讯
在XXX物业管理公司实习期间,我担任的主要职务是客服一部的主任助理,其次还担任公司临时文员。
作为一名即将毕业的在校大学生,这次深入企业的顶岗实习让我收获颇丰。
首先,我担任的主要职务是客服一部主任助理。XX物业作为一家刚成立不久的物业公司目前主要负责的是产业园园区内的公共区域的保洁服务,公共秩序服务,设施,设备日常维修与看护服务以及园区的绿化。
我的工作就是辅助主任,做好客服一部的工作安排。其中包括接待来客;负责处理业主日常的意见反馈及投诉业务,并在第一时间内通知客服二部的工作人员及时解决;负责接洽公司所在园区内其他单位提出的临时保洁业务;日常保洁工作的监督与管理,找出不足,发现问题等。
临时文员的主要工作任务包括填写客服记录单,每周例会的会议记录整理,起草并张贴公司各类通知(如:停电通知),起草公司临时文件等等。
在担任主任助理期间,我根据亲身经历与实际学习体会,并结合所学专业市场营销方面的知识与理论,简单分析了整个新兴物业管理行业未来几年的发展方向,以及物业管理企业未来发展战略的变革。
二.计划
(一) 第一印象
刚到XX物业报到的第一天说实话有地懵,因为是经人介绍的缘故,我事前已经为自己应该实习的岗位做了一些准备,如物业管理守则,客服基本礼仪等。但俗话说的好计划不如变化快。
到岗的第一天,还没来得及适应自己的新岗位,公司就接下了一个外包任务,承包江南测绘局主楼一二层装修后的清洁工作。由于正值周末,保洁人员人手不足,我也参与到了劳动的第一线。一整天下来我深刻的体会了一线保洁人员的工作有多么辛苦,同时通过与一线员工的亲密接触,也为我日后的工作提供了良好的群众基础。
(二)未来一个月的规划
1.尽快熟悉岗位,适应新环境。
通过第一天的接触,我已熟悉了部分员工,并且在工作的过程中接触了公司的领导,可以说开了一个好头。接下来的首要任务就是用最短的时间熟悉工作流程,和公司的同事打成一片,营造更好的工作环境,以提高工作效率。
2.一边工作一边学习,加强对物业管理的认识
因为自己还是一名在校大学生,对理论知识的理解更多来源于书本,而自己所学的专业是市场营销,与所涉及到的物业管理有许多相通的地方,一方面我可以学以致用,另一方面我可以拓展自己的知识面,增加理论与实践相结合所带来的经验与收获。
3.结合实际工作收获,提出自己对公司的改革意见。
计划通过一个月的实习工作,针对自己看到的一些现象,接触过的一些状况,以及了解到的一些问题等,提出自己的见解,并针对公司的实际情况整理出部分行之有效的改革方案。
三.决策
(一)物业管理未来发展的宏观环境
作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
(二) 细分新世纪物业管理发展的四大方向
1.新世纪物业管理将向规模化方向发展
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。
物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
规模化经营的途径包括:兼并重组,充分利用小企业资源;抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
2.新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
3.新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
4.新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1) 网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2) 智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3) 人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4) 综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。 具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
四.执行
智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求,也就是我们要投入最大人力物力执行的那部分:
(一) 建筑构造的不同造成智能住宅校区的差别
从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
(二)强调物业管理对智能小区的早期介入
必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
(三)努力培养智能化小区的物业管理人才
必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
(四)努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。
努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
五.评估
针对一系列的问题及现象,我提出了自己之于物业管理的见解,希望公司采纳。
(一)新世纪物业管理企业面临的挑战
1.劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
2.消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
3. 市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
(二)世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
六.反馈
(一)以人为本的管理理念
1.物业管理“以人为本”的重要意义
1) “以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
2) “以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
3)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
(二)物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
1.人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
2.处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
(三)行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
七.致谢
当这篇论文圆满的画上句号的同时,它也将告诉我:威职三年的学习生活即将要结束了,我的校园生活可能将要在此终止,转而踏上人生的又一个新的起点—工作岗位。都说时光似箭、岁月如梭,从走进威职到现在,转眼间,三年就要过去,一切恍如昨天刚发生。
经历了快两年多的学习生活,我发现自己当初的想法含有很多偏见。从当初的不理解不接受学校的一些规章制度,校规校纪等等,但来到这里还是有很多收获:游览了威海的一些美丽的风景,尝到了一些地方的风味小吃,了解到了山东各地的一些很有特色的风俗文化,体会到了齐鲁文化的渊源博大,感受到了具有最适合人类居住的城市威海所散发的无限魅力。我想这些应该是我最值得回味的美好记忆吧。
到现在为止,展现在我们眼前的是一座依山傍水、环境秀美的校园。在这里,最值得欣赏的应该要数在校一线执教的一群年轻而且富有青春活力的教师,我要感谢给营销专业所有的任课的教师,谢谢你们的辛勤教学以及在课堂上带来的欢声笑语。特别要谢谢的是我们的调研室主任许春燕老师,以及我的毕业论文指导侯东老师,是他们的殷殷教诲使我们在人生的道路上认清了方向;是他们的循循善导使我们明白了做人的道理。我们衷心的祝福他们,祝他们及家人合家欢乐、万事大吉。也愿求实学院的明天更加美好。
浏览量:2
下载量:0
时间:
企业的物业管理关系到企业运行的方方面面,是企业管理中的一项重要内容。下面是读文网小编为大家整理的企业物业管理论文,供大家参考。
一、企业物业管理现状
企业物业管理是近年来企业“新增”的管理部分,在我国的很长的一段时间,企业几乎没有涉及到企业的物业管理,但是随着我国商业市场的不断完善和发展,企业物业管理逐渐提到企业管理的日程当中,逐渐发挥不可替代的作用。在近些年的企业物流管理中,也取得了一定的成果和进展[1]。然后受到其他因素层次的限制,企业物业管理部门的经营管理模式还存在一定的问题,还有很长的路要走,其问题主要体现在以下几点:
1.理念落后,模式单一
管理理念落后,工作方式单一随着公司体制的深入改革,尤其是近年来“三集五大”的推进,使得公司员工对后勤物业管理有了全新的要求[2]。以往,公司后勤物业管理主要作为后勤福利服务部门,只需要满足员工的基本工作需求,但随着社会形势的变化和公司自身的发展,员工们在工作、生活、学习和娱乐等方面的需求上正在向理想型转变。就目前公司的后勤物业管理而言,部分后勤物业的管理理念还沿袭传统的管理理念,没有能够充分顾及到员工的实际需求,思维死板,工作方式不够灵活,导致员工对其工作内容有所厌倦,不断增长公司需要与物业管理公司落后的服务层次之间的矛盾,以及物业公司与公司的文化差异,在一定程度上抑制了员工的工作思维,这对公司的组织构建和物业管理是不利的[3]。
2.物业管理人员以及专业管理层次较低
物业管理人才匮乏。因为不少公司把物业公司当作后勤服务部门,甚至当作公司安置退休职工的地方,物业在人员配置和专业物业管理人才培养上投入的精力不够,造成人员素质水平有限,缺乏基本的物业管理专业的知识,导致物业管理人才严重不足,尤其是建筑设计、房地产、经济管理等方面的专业人才严重缺乏。在公司改革后,公司物业公司的人员问题更加明显。
3.物业管理体制缺乏活力
目前国内有许多公司对企业的物流进行专项的管理,成立了专门的企业机构,将物业公司从后勤服务部门变为了经营实体,但因为受到公司自身体制的限制,不少物业管理公司并没有真正走向市场,达到市场化的要求,且拘泥于传统的固有模式,导致其工作形式依旧非常单一,在机制和经营机制上缺乏活力,无法适应市场发展的需要,进而在服务内容、社会化管理、专业化分工等方面存在许多问题,影响了物业作用的有效发挥,并在市场竞争中处于弱势[4]。
二、企业物业管理创新策略与发展途径
1.强化管理人员的物业管理意识
物业公司要摒弃原有的传统僵化的理念,认识到强化企业后勤物业服务意识是促进后勤物业管理机制改进、丰富后勤物业管理方式和提高后勤物业服务层次的前提、基础和保障。后勤物业管理部门应转变观念,明确自身的服务对象,充分把握工作规律,并以此为导向积极开展后勤物业管理工作。另外,还应贯彻落实“以人为本”的工作理念,深入了解员工的基本要求,在工作的内容、方式上充分体现出为员工服务的核心和本质。通过实际行动,促使后勤物业管理人员从思想上对服务意识有更深刻的了解和强化,从而使其在今后的工作中能够充分落实服务项目,提高服务层次[5]。在服务方式方面,应根据业主和企业的需求,关注业主的情感空间,优化企业的文化建设,破除落后的管理模式,创新服务方式,向“融入”式服务转变。在物业管理过程中,企业要将发展理念、奋斗目标、企业文化等方面融入物业管理中,实现相互促进、协调发展,最终达到双赢的局面。
2.强化专人专管,实行专业化管理
企业物业管理提高员工素质,可以从以下几个方面进行:①提高后勤物业管理人员的综合素质。这是提高后勤物业服务质量的必要措施,因此,要强化内部管理,利用考核评价方式强化对企业物业管理的内部监管。物业公司不仅要创建月度考核评价和年度考核评价机制,还要创建健全各项规章机制,重新调整内部组织部门,补充和调整部分重要岗位人员,尽快修订物业缺陷管理办法、绩效管理机制和经济责任制考核办法,并切实做到分工明确、责任清晰、机制管人和绩效激励。②积极引进专业的物业管理人员,为后勤物业管理工作注入新鲜血液。要定期培训原有的工作人员,并将学习结果与工作绩效挂钩。③强化与其他企业后勤物业管理部门的沟通和交流,学习其先进的管理理念和技术等,从而不断提升自身的工作层次。
3.创新管理模式
企业的发展方向应该紧紧围绕市场的发展。在管理模式上就应该时刻根据市场的变化而变化,一成不变的管理方式是很难适应现在多变复杂的市场的。因此想要做好企业物业的管理就必须在管理模式上进行创新。使物业管理企业在公司的支持下,创建自主经营、自负盈亏和独立核算的企业,并积极与市场相融合,不断整合各种生产资料,实行统一规划、统一规划。
4.提高服务质量,实施质量管理系统
现阶段很多的物业管理公司对于管理还不够重视。对物业管理的品牌效应和质量管理系统建立都不完善。要想提高企业的实力和运作的效率,做好物业的管理已成为重要环节,这就需要企业明确定位,科学规划,强化服务意识,规范服务行为,以达到提高服务质量的目的。另外,物业管理公司应该创建工作、岗位和技术等一系列指标,开展质量管理知识培训等。
三、结论
在新形势下,企业物业管理已经逐渐被企业管理者所重视。对于企业物业管理应该强化物业服务意识,从企业内部进行管理,在员工物业管理培养、管理模式和服务质量进行创新。只有对物业管理进行系统的管理,才能真正提高企业的实力,使企业长久发展。
一、解决国有企业物业管理问题的思路
1.转变观念,提升管理水平
国有企业物业管理要不断的进行创新,转变思想观念,要深刻的认识到服务才是物业的根本,要增强职工的紧迫感和危机感,坚持创新,提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中,增加多种经营方式来提高其经济效益,不断的实现物业管理的资源优化配置,提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式,实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制,提升职工素质
要想使物业管理走向社会化,适应市场经济,就必须不断的对相关人员进行培训,同时还需要不断的吸收和引进专业人才,不断的提高职工的综合素质。同时,还要不断制定完善的用人机制,完善奖惩机制,通过多种方式和渠道来培养和挽留人才,不断的增强其竞争能力,只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大,传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要,迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统,实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统,能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现,能够节省大量的人力资源,同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制,不断的提高运行效率。通过智能化管理,实现高效、规范和有序的效果,不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解,提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全,同时还缺少相应的系统性,这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此,要建立完善的物业法规,规范物业管理方面的行为,同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查,完善招标行为,不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传,要提高业主主动参与的力度,通过广大业主的共同监督,促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理,不断提高自己的管理水平。
二、结束语
总之,管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下,才能够不断的促使物业管理改变思想观念,不断的创新,推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下,物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力,紧跟时代潮流和发展,才能够适应竞争激烈的社会,促进物业管理走可持续发展的道路。
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着我国城市化水平的高速发展,享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。下面是读文网小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验,特对从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。
随着人民生活水平的日益提高,广大业主不仅对住房档次需求的提高,也对物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、配套设施、周边环境等外部因素,物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中,不可避免地会出现种种外在与内在问题,因此解决这些问题的对策研究,已成为创建高品质物业的当务之急。
一、当前物业管理中存在的问题
1、物业撤出小区,业主面临自理
近年来,很多物业公司撤离所接管的小区,其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题,笔者认为主要体现在以下的方面:
(1) 企业经营的难度加大
自去年以来,我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升,然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上,却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示,全市商品住宅每月收费率不足85%,个别住宅区甚至达不到50%。实际上,整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前,要达到90%的收费率才能实现盈利,但是随着人工成本的增加,95%的收费率才只能持平。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系,业委会作为业主大会的执行机构,代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足;业主缺乏对物业管理的认知等,这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
案例一: 盛天现代城 业主与物业公司和平“分手”
2008年4月7日,对盛天现代城的全体业主来说,小区要开始自理了,包括安防、卫生、传呼、维修等,因为小区物业公司经过与业委会商讨,决定撤出盛天现代城。
半年前,同样的情况也出现在盛天现代城。随后,接手的物业公司——光大惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍,他们进驻后发现许多归属物业公司管理的公用设施遭到破坏,如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水水管断裂等。光维修这些,半年来,就陆续投入了十几万,公司垫不起这部分费用,最后只能退出。
而据内部人员告知,双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们坚持认为,停车场属于全体业主共有,只愿意每月支付40元的看护费,从而打破了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡,不得不退出。②
2、物业管理费的计量差异大且收缴困难
(1) 物业管理费计量不合理
当前物业管理费的价格制定,多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来收取.此种计量方式依据不足,其合理性受到质疑。
(2)物业管理费收缴困难
物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础,是物业管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行业中是普遍存在的。
在现实生活中,很多业主享受了物业服务却拒交物业费,其原因有很多,归结起来可以简单划分为以下几种:
A、有开发遗留的问题
B、水电气费代收代缴问题
C、服务与收费不相符
D、定价不符合市场指导原则,盲目定价或者擅自定价
E、费用产生没有公开、透明
F、提供服务产品本身而言质量差
总的而言,很多业主心里都有这样一个问题:“物业服务,到底为我们服务了些什么?”对于业主而言,物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、巡逻安保等这些日常琐事。因此物业公司应做到让大家明白我们服务了哪些、也为大家提供了便利等。
案例二:一小区4成业主欠物业费
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子,该小区共有600多户业主,近两个月,小区物业欠缴率高达40%。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者,最初欠费的主要是少数几个原业委会成员,他们想聘请新物业,但由于200多户业主不同意,最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头,小区越来越多业主拖着不交物业费,大家都在观望着,到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者,目前小区近4成业主欠缴物业费,公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展,物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。”
该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者,他见其他业主都不交,自己也就不交了。
采访中,该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。②
3、房屋装修中遇到的业主违规现象
(1)装修中遇到的权责归属不明确
通常,每个人心里都会这样想,既然我已经花了那么多的钱买一套房子,那么如何装修房子就是个人自由。因此一些人宁愿牺牲房间的安全为代价,也想将房屋装修的美轮美奂。
物业公司在装修过程中都会发现许许多多问题,有装修押金、在装修期间造
成的噪音污染、业主违规装修等等,而且在这种情况下更能导致与业主相处不融洽和对后期进行收缴物业费也有着一定的困难。
(2)别墅的擅自拆建现象
从去年年底开始,在新建别墅小区里掀起一波改建、扩建的热潮。一些业主随意改造建筑结构和环境,侵占公共空间,将原有的环境和居住状态改的面目全非,给其他业主的正常生活造成了极大困扰,同时也给房屋带来极大的安全隐患。 对于装修所反映出来的问题,实质就是整个物业管理之中,管理权限的界定,业主认为物业管理方无权干涉业主对于“私人”财产的更改,而物业公司认为业主通过个人行为侵犯了“共有”利益,这样就破坏了整个体系的平衡,导致产生权限界定的矛盾。
案例三:新购别墅拆了又建
福州居住主题公园号称“占地1800亩的半山湖景别墅区,是福州市乃至福建省内最大的半山湖景别墅区”,别墅区虽然建成已有几年了,但许多地方还在建设。有的别墅借装修之名加盖楼层;有业主将别墅底层打穿,或挖开别墅旁的绿地建车库;381号原本是一幢3层楼高的别墅,但已被整体拆除,有工人在打孔桩准备重建。在这个别墅区内,已有22户业主将整栋别墅拆除重建。
把别墅拆了重建的都是些什么人?据一个别墅小区的物业公司工作人员透露,业主身份个个都很“神秘”,一般不会在物业公司留下个人信息。但可以肯定的是,住在这里的不是有钱的,就是有权的人。
2007年12月以来,福州市有关执法部门调查发现,除了居住主题公园外,名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡等别墅区和高档住宅区,都出现了部分业主对房屋进行擅自拆除重建、开挖地下室、加层搭盖改扩建、占用绿地、开挖山体等违法建设。据福州市别墅和高档住宅区房屋权属登记验证办公室统计,这些小区共有694户别墅存在违法建设。④
二、物业管理存在问题的应对策略
1、提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系
(1)规范运作,提高服务理念与管理水平。
自2007年以来各种物价的上涨,导致物业服务成本大大的提高。因此对物业服务企业的经营来说是个严峻的挑战。
很多物业公司由于物价和人工成本增加的原因,一些小型物业通过压缩人员、降低服务质量或提高物管费来维持经营,然而这样却导致物业服务企业与业主的关系更为恶化。小型物业公司不比大型物业公司,像永安、融侨等这些大型物业公司,他们也要通过高档住宅、写字楼的收益来弥补普通住宅的亏损。因此小型物业公司想得到业主的认可与之成为朋友,只有提高服务水平,才能使收费率提升,企业的收入才能增加。
物业服务企业应更新自身的经营理念,做到讲现代物业管理理念与服务意识融合到实际工作中,以优质的服务赢得业主的认同,而不是降低服务品质来维持生计。这样企业才能走的更远、变的更强。
(2)提升从业人员的专业素质
经常去人才市场投递简历的人常常会遇到这样一件事,物业公司在招聘楼管员一职时,很少看中有理论知识的人,他们认为只要年龄够,有从事过此行业就能胜任。然而,对于这些人而言,他们甚至不了解物业管理本身是什么。但往往这样,他们却能被录取。这种忽视理论而一味的追求经验,就相当于一所房子没有了承重墙。在《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度,取得资质的才可以从事物业管理。③但是又有几家物业公司能做到如此呢?虽然在条例中已经明确指出要取得资质的才可以从事物业管理,但是很多企业还是着重于有经验的人才,而不要只有理论的“书呆子”。
由于我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮
乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低, 主要表现为:一、按传统思路管理的人才多,新的创新型物业管理人才少;二、只会少量操作的人才多,全功型人才少,能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三、初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状,将严重影响行业的健康发展。
目前,对于物业服务企业更看重于是否拥有丰富的实践经验,为了避免这种
观点带来的人才缺失,我们应该着眼于结合理论和实践的综合素质人才,而不是只看重其中的某一个,毕竟理论与实践缺一不可的。一些企业会认为这样太浪费人力与物力,他们聘请员工就是要他们为其赚钱,而不是在浪费时间为这些人培训。其实可以把有理论知识的与有经验的两个人想配合,互帮无助,这样既能减少不必要的开支又能讲理论与实践相结合。
(3)加强业主对物业管理的认识,提高整体素质。
目前还是存在着业主对物业管理的不理解。那么物业公司可以从侧面通过开
展活动,使业主积极的参与其中,在活动过程中了解相关法律法规与对物业管理这行业的认识。或者经常与业主进行沟通等传播方式对业主进行相关知识的宣传、教育。
案例一分析:
对于盛天事件,可谓是沸沸扬扬,之前我也曾到这个小区面试过,当时是通
过业委会的主任了解到一些,他们想找个学过物业专业,懂的此专业的人员来接管小区。且该小区我省首例由业委会自行招标“海选”物业公司、保安单独由业委会选聘的“盛天模式”。② 由此可以看出,该小区的业委会对于自主权很是看重,且对物业管理的认识也比较深。
但无论是物业公司还是小区业主的说法,我认为双方都存在的错误。如果每
个物业公司都像该物业公司在垫不起高额维修而退出小区,那么小区自行管理就好了,何必花钱买罪呢。而内部人士说是由于停车费而引发物业公司退出小区。从这两点看来,关键都在于一个字,那就是“钱”。其实当光大惠普进驻该小区从而发现公用设施遭到破坏时,就应主动与业委会协商该如何解决。而不是一味的填补维修费用最终导致亏损而退出。对于停车费用,业主坚持只交40元看护费,从而打破一贯的70元,物业公司应与业主沟通,让业主了解为何要交70元,实在不行,物业公司可以另谋渠道,例如开展有偿服务等来赚取差额,而不是以收支难以平衡而退出小区。
2、完善物业管理费计量和收缴的标准
众所周知,物业管理费的问题是物业服务企业最为关注的问题,也是直接影响企业健康发展的问题,我们将从计量和收缴两个方面分析该问题。
(1)关于物业管理费计量主要取决于有关成本费用详细测算论证:
A、物业服务人员的基本工资、社会保险、加班工资及其它法定福利等
B、各项物业服务标准及人员配备标准,如不同服务等级每万平方米建筑面积
应配备保洁员、保安员、绿化工的标准人数。
C、住宅装修服务费(如有的小区收取每平方米3元)的合理标准。
D、高层住宅与多层住宅收费标准差异的合理性:高层管理主要体现在电梯和
加压水泵等机电设备的维护运行能耗费,而电梯费已在物业费之外另行收取。而在同等建筑面积的前提下,多层建筑的占地面积大、绿化面积大,因而保安巡查面积、出口设臵数量、室外保洁面积、绿化养护面积、路灯照明数量等都多于高层建筑。可见,住宅收费标准应主要与小区综合档次有关,而高层与多层的差异不是最主要因素。
E、电梯等机电设备设施运行能耗的合理化测算及计量。
(2)关于物业管理费收缴困难的解决,主要采取以下途径:
A、采用规范、透明的物业服务
作为消费者,心里都想知道我的钱用在哪里,因此物业公司可以每月都把向
业主收取的物业费透明化。但是很多物业公司都没做到这点,只想着自己的利益,甚至有很多物业公司都存在着暗想操作的做法。因此物业服务企业应定期向业主公开物业管理费的收支情况,为业主提供一个规范性的服务,这样既能便于业主享受到物业服务企业给予的“服务”,也便于业主明白消费所在。由此不仅有利于业主和有关部门监督,也有利于赢得业主的支持与理解。
B、提升物业管理的服务质量
物业费收缴难,这句话在每个物业服务企业都能时常听到。物业服务不到位,也是每位业主的心声。因此,物业公司想根治物业收缴难的问题就必须先付出高质量的服务。毕竟有付出才有回报。物业作为第三产业——服务,就应服务到位,而不是以管理者自居。很多业主在缴物业费时,会提取一些意见,这相当于我们所说的市场调查,但是又与平常的调查不一样,有时碰了一鼻子的灰也调查不出业主对物业公司的满意读,因此也说明他们也是希望自己付出的钱能得到相应的回报,这时物业人员就应该虚心听取业主所反馈的意见,及时地、认真地做到尽善尽美,也让业主享受到货真价实的物业,让业主感到物超所值,那么收费也就容易收取。
C、实行人性化管理
物业管理既要获得经营管理的经济效益,又要提供安居乐业的良好空间,以满
足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人,这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。由此可见,物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。
案例二分析:
业主委员会是业主大会的执行机构,他们代表所有业主的利益。而福州洪山桥附近的仓山某小区由于少数的原业委会成员不满现任物业公司,想聘请新的物业公司来接管,但是没能实现。因此由他们带头不交物业费,使得其他业主也相应效仿而拒缴物业费。
在案例中可以明显看出,这属于恶意拒缴物业费,且多以物业公司的服务不
好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。对于物业公司将要撤走作为欠缴为理由,实在是太牵强了,从案例中看到,原业委会成员是有这样的想法,但是一年了还是由原物业公司接管,并没有新的物业公司来交接,且原业委会成员也没有意向去找新东家,但就是不想交物业费。也因为他们的带头,其他业主也跟着效仿不交物业费,致使物业公司造成巨大损失。
虽然案例中提到物业公司决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他
小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。但是我认为物业公司在进行说服工作前,要了解是什么原因导致原业委会成员想撤走我们。在长达一年的时间中,物业公司并没有想办法解决这个疑难,任由业主拒缴物业费,到了实在负荷不了,才决定讲其告上法院。因此物业公司应该在原业委会提出让物业公司撤离时,就应与其沟通协商。要明白缘由,也好让自己知道错在哪里,应让业委会成员给自己一个纠正的机会,在规定的期限中,如果业委会的成员还是看不到我们的好,那么这时再走也不迟,这样都比永远错下去而不知道纠正的好。
3、通过制约性手段避免业主的违规装修行为
(1)加强监督力度,克制违规装修现象的发生
在装修中不可避免会出现各种问题,而且每位业主对装修的要求不一样,也会出现不一样的装修问题。虽然业主在交接房时也签了《住宅装修管理服务协议》,但是很少业主会仔细地、认真地去阅读,从而在装修期间出现种种问题,这种问题直接导致物业管理的纠纷和权责不明晰。
很多物业公司都会在业主装修时收取一定比例的押金,来防止业主的违规,但是由于有关部门对于收取押金是不允许的,因此物业公司如果看到施工人员拿着大件的东西时,应盘问而后通知楼管员进行对这户业主家的装修进行监督,这样的做法有时会让人防不慎防,所以在装修期间,物业公司应加强监督力度,做好出现违装修的防范工作,了解装修户的情况并上门进行指导与监督,如此既可以增进业主对物业管理企业的信赖感,又可以避免违规的发生,化被动为主动。防微杜渐,尽量将事故扼杀在苗头阶段。一旦出现装修违规现象,应及时予以制止,并说明其危害性,将使劝阻更具有说服力。而对于一些不讲理的业主或有权有势的业主,物业人员应尽早将其上报于有关部门,通过法律手段解决,以防止事态恶化。
(2)对发现的别墅违规扩建现象给予及时劝阻并制止别墅改建、扩建事件自去年年底开始就掀起了热潮。很多买别墅的人不是会
了居住,而是为了投资。由于物价上涨等各方面的原因,一些人就想到把原先的别墅改建或扩建后再转手卖出去,这样就能挣上一大笔的钱进口袋。而这些人只想着自己的利益,而不考虑其他业主的居住环境与房子的安全问题。物业人员应加强监督,当发现改建、扩建的情况出现时应及时进行劝阻和制止这一现象再次发生。当然能买的起别墅的人不是有钱就是有权,因此物业人员在其劝阻等情况下,业户还是不愿停止,物业人员应及时上报有关部门或城管部门,对于违反规
定的决不手软,不能因一时的手软以免事态严重化,今后的工作带来更大的麻烦。
案例三分析:
从案例中可以看出,物业公司存在一个很大的问题,不管买别墅的人是有钱还是有权,都应要有业主的基本资料,以便发生问题能找到该业户。别墅区范围很大,因此更要加强装修期间的巡视、检查和监督,当发现问题应及时制止。如果有的业主假借装修的名,对其房屋进行改建,物业人员应对装修的业户加强监督,不论是真装修还是假装修,且物业人员也应告知业户装修时应注意的事项等,当由于物业公司没有执法权,所以应与相近的有关部门或城管部门挂钩,当出现重大问题时能及时通知有关部门,由有关部门进行协调与制止。
三、结束语
综上所述,无论是违规装修还是收费困难等在每个小区内都难以避免,物业
管理作为房地产销售的一重要环节,扮演着一个不可或缺的角色。但目前对于物业收缴难问题还没有完善的相关法规,为此国家需尽早出台相关的法律法规,使其规范行为,化解矛盾。对于当前的改建热潮,由于物业公司没有执法权,城管和有关部门应予以协助与制止,保护物业公司的合法权益。而伴随着物业管理的深入发展与业户维权意识的提高,物业服务企业想要赢得业户的满意与信赖,同样需要加强与业委会间的协调,提高自身素质,创新管理理念(模式)等从而与业主共同构建和谐美好的家园。
【摘要】
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
【关键词】
以人为本 物业品牌
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟,作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了,而是多了一份理智地思考:我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里,科技的提高、社会的发展,物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下,物业管理企业又将何去何从?
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初,仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业管理企业本身而言,它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、新世纪物业管理将向规模化方向发展
(一)规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩,还是企业竞争的相对地位来说,市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们,企业仅仅达到经营规模还不行,它还必须在市场份额总量上居于首位,才能优于别人。当然,物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
(二)规模化经营的途径
扩大市场份额占有率,实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题,但在市场份额总量有限的情况下,物业管理企业如何实现规模化经营呢?
1、兼并重组,充分利用小企业资源。
目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。
2、抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
新世纪伊始,物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力,吸引了众多实力公司的目光,有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来,物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到,任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段,对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程,在这一过程中,企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加,管理效率下降的现象。同时,内地物业管理消费意识不够,收费标准较低,造成管理过程中矛盾多、风险大,稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业,使其在进军内地之初,很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此,任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备,摒弃急功近利的念头,潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到,物业管理企业进军内地市场的初期阶段,正是其与本土化磨合的关键时期,也是传播自己品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态,适应当地风土人情,积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚,对沿海等地先进的物业管理经验十分重视,他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场,恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此,只要我们坚持“服务第一”的指导思想,把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中,我们就完全能够得到当地市场的认可。例如,福田物业便是在1999年进入苏州市场之初,我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力,“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可,广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖,当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下,我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来,福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地,“福田物业”的美誉度还传播到附近城市,如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌,为实现规模化经营积累了丰富经验。
二、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
随着社会的不断进步,城市功能划分越来越细,小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序,从具体事务中抽身出来制订宏观政策,必将部份服务职能让社区和企业来承担,由此,区域化物业管理初见端倪。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。
区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。
由此可见,区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
三、新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
四、新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。 智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革
一、新世纪物业管理企业面临的挑战
根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:
1、经济制度及经济体系变革的冲击
从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。
2、社会生活方式改变的挑战
与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,“SOHO一族”的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。
3、高科技管理手段发展带来的挑战
智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管
理更好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。
4、劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
6、市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
二、新世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
1、以人为本的管理理念
Ⅰ、物业管理“以人为本”的重要意义
(一)“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
(二)“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
(三)“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展,计算机及其网络技术进入建筑领域,智能大厦、智能小区成为时代发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次,高科技的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度,但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动,创造良好的文化氛围,发挥出现代科技的巨大效能。
(四)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
Ⅱ、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
(一)人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服
务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
(二)处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系,如果我作为物业管理的一名成员或者管理者,我会这样做:
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系,首先物业管理员工要先提高自身的素质,才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触,我们的一言一行,工作的方式和态度都要正确、得体,物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现,那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时,我们不能去跟业主炒,而是要耐心地倾听,最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决;当出现一些技术上的问题,我们不会束手无策,而是能够运用自身的专业知识,使问题迎刃而解„„遇到这种种问题,只有具备一定素质的员工才能够树立解决,为物业公司树立良好的形象,与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力,足够的专业知识就能够很好的与业主沟通,其实不然,微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系,贯彻“以人为本”的服务宗旨,挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前,做在业主前,使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己省了不少心,那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁,那么我们就可替业主想个办法,租一辆车,找一些有责任心的人来负责接送小孩,这样节省了业主的时间,且收费也不高,业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢,每天一起去幼儿园,互相之间就成了万般,也可以间接促进业主间的交流,也可谓是一举两得了;现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水,如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便,因此就这一点我们可以自己雇一些送水员,每天统计业主的药水需求量,同意为业主送水,既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水,在业主还没有药水之前主动为他们送水,业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站,让老年朋友们有自己活动的地方;进行室内滤纸维护;定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想,替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误,业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样,物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
3、营造社区人文氛围,使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意,对物业公司这么挑剔那么挑剔,其实,业主并不是都不好说话,不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围,而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少,导致了双方或多方的互相不理解,才会生去许多看似很大的矛盾,但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难,物业公司可以利用节假日或者双休日,组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章,组成小型的散文展、诗会;地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目;儿童活动区域小规模的童趣壁画;„„如此种种不经意的安排,花费低廉,却能在很大程度上丰富业主的业余生活,创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿,从中挑选比较好的刊登出来,对于投稿多,质量高的业主予以奖励;在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习,并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法,组织使用灭火器灭火比赛,优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活,也与其他业主进行了良好的沟通,当然也与物业管理人员进行了良好的沟通,大家彼此之间增进了友谊,增进了了解,从陌生人变成了朋友。有了沟通,许多事情也就迎刃而解了。
4、亲善、友爱,如家人般的感觉,物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事,全体物业管理人员都应这样做,把业主当作自己的家人去对待,这样,难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多,大家彼此间像亲人,像朋友,关系自然能处的很好。比如,业主每天回到“家”,第一要经过的是小区的大门,那么我们的保安人员要做到笑脸相迎,主动问候,见到老人小孩要主动搀扶;物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼,问个好,遇到业主有困难要主动帮忙;当然,要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访,好比串亲戚一样,除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求,以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西,首先,既然是把业主当作家人看待,那么要尽量记下每位业主的姓名,房间号,楼号,见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的,业主一定会倍感亲切,这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视;还有,在每位业主过生日的时候,主动打上一个电话祝福一下,或是送上一张简单的写有祝语的贺卡,既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福,也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多,只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主,服务于业主,这样,既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理,不是两全其美吗?
5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产,是建筑物,是社区的环境,业主每天下班回到了我们的小区,他们是回到“家”了,“家”是什么概念,是一种归属感,一种安全感,一种舒适感,那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢,我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法,就是建立“绿色社区”,“绿色”不仅代表小区的绿化率,还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”,看到的是整洁的绿色,而不是垃圾遍地的垃圾场;呼吸道的是清新自然的空气,而不是污浊带有异味的杂味;听到的是轻松活泼的轻音乐,而不是隐约的机器的噪音。自然而然,就会联想到快乐的东西,就会有快乐放松的心情,即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉,而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”,也就是“家”的感觉。
物业管理的“以人为本”,可以概括的看作“以业主为本”,就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的,其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境,使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构,物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说,有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司,作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司,就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化,但求业主满意,把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上,用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”,才能够得到业主的满意,得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中,总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式,如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话,一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好,也一定能与业主相处得很融洽。
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
2、行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
以上的观点总有些让人感觉到老生常谈,可是理论总是乏味的,可谈的莫不就属于那几点。但是行动的力量大于苍白的语言。所以最后我想说句话:一切理论皆表面,诺知事实须行动。还是那句老话:实践是检验真理的唯一标准。
参考书目
1、《物业管理概论》 宋建阳 华南理工大学出版社出版 出版时间:2006年12月
2、《物业服务经济概论》陈淑云 华中师大出版社出版 出版日期:2006 年12月
3、《服务心理学-(修订本)》魏乃昌 中国物资出版社出版 出版日期:2012 年1月
4、《国家职业资格培训教程-物业管理员》劳动和社会保障部编写组 中央广播电视大学出版社出版 出版日期:2004年1月
5. 方芳 ,吕萍 .物业管理.上海: 上海财经大学出版社,2003
6.黄安永,叶天泉. 物业管理词典. 南京:东南大学出版社,1999
7.林光志,甘元新. 物业管理学(第二版).广州:中山大学出版社,2000
8.伍爱. 质量管理学. 广州:南开大学出版社 ,1996
9.王芳华. 现代企业管理. 上海:复旦大学出版社,1996
浏览量:2
下载量:0
时间:
物业管理行业跟低碳、节能更是密切相关,因此,这一行业对未来人才的需求也提出了更高的要求。下面是小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
当前,信息技术的应用越来越广泛,尤其是在物业管理中发挥了重要作用。物业管理在房地产行业中占据了重要地位,加强物业管理工作尤为重要,信息技术作为物业管理水平提高的重要途径,它不仅减少了抄表、计算、收款、开票等环节中出现的错误,同时也方便了各部门间的沟通,提高了物业管理服务质量。下面我们首先来了解一下信息技术对物业管理的作用,然后再来阐述物业管理中存在的问题及解决对策,最后再来探讨信息化物业管理的应用实施。
一、信息技术对物业管理的影响
将计算机信息技术、自动化控制技术等运用到物业管理中,帮助企业解决了许多问题,使得物业管理工作更加的科学化、规范化。信息化物业管理属于一种全新的模式,运用了先进的管理理念,实现了各项业务一体化的管理流程。在传统物业管理模式中,资源管理不到位,在业务管理过程中容易发生各种问题,其可靠性较差,缺乏科学的管理理念。在数据统计方面,由于手工记账,工作量相对较大,业务过程很难得到控制,无法实现有效的监督考核。在以往的物业管理工作中,耗费了大量的人力物力,人力成本大约占到了一半以上,而运用互联网信息技术,可以迅速的完成数据统计工作,减少人力资源的投入,有效的节约了物业管理的服务成本,还进一步转变了物业管理理念。除此之外,物业管理工作涉及到的内容较多,管理范围较广,变化因素较多,运用传统的管理方式不能及时准确的应对相关变化,而且容易导致许多问题的产生。而运用互联网信息技术进行物业管理,能够有效的实现信息化的物业管理模式,通过计算机强大的系统功能,能够帮助企业更好掌握相关情况,从而做出科学的决策,促进物业管理的现代化进程。信息化的物业管理,使得业务管理工作流程逐渐标准化,纠正了以往不符合要求的操作流程,进一步优化了企业人员的配置,实现了快速查询、全面统计的功能,使得企业能够及时的了解各类信息资料,有效的配置企业资源,进一步实现资源共享、信息共享,提高物业管理质量。
二、信息化物业管理中存在的问题及有效对策
1.信息化物业管理系统中存在的问题
(1)物业管理系统建设的投资成本较少在运用互联网信息技术进行物业管理的过程中,需要一定的财力物力投资,来进行信息化系统的建设。由于政府支持力度不够,信息化建设成本投入较多,给企业带来了一定的压力,尤其是一些小型物业公司来说,缺乏信息化服务系统建设的成本投入。
(2)信息化物业管理的重视程度不够在以往的粗放型管理模式下,传统的物业管理理念根深蒂固,许多人对信息化物业管理认识不够,轻视互联网的作用。由于网络技术的特殊性,使得业务办理不能够直接产生效益,属于一种间接获取经济效益的方式,一些人不能够认同信息化物业管理的重要性。受到传统管理模式的影响,许多人员习惯采用手工管理,使得一些现代化信息技术系统的利用率相对较低,开发利用率相对较低,不能够充分发挥信息系统的作用。
(3)现代化物业管理人才相对缺乏将互联网信息技术运用到物业管理工作中,使得物业管理企业发生了很大的改变,信息化系统的维护需要具备专业技能的人才。目前,在物业管理企业中,不仅要求管理人员专业技能,还要具备计算机专业知识,信息化人才的缺乏为物业管理企业的发展带来了很大的难度。另外,在信息化物业管理工作中,对数据库概念比较模糊,企业开发的数据库之间兼容性较差,浪费了大量的资源,降低了工作效率。
2.解决信息化物业管理中相关问题的措施
(1)政府要加强信息化物业管理建设的支持物业管理信息系统的建设离不开政府的支持,面对当前的形势,国家和政府要加强现代化物业管理建设的成本投入,对信息化物业管理要实行宏观管理,鼓励企业进行信息系统的开发,给予一定的财力支持,并加强物业管理信息化系统的管理工作,使得信息化管理系统处于良好的状态,进一步促进我国物业管理模式由传统管理模式向信息化管理模式进行转变。
(2)加强企业人员对物业管理信息化发展的重视企业在开展信息化物业管理系统建设工作时,一定要加强人员对计算机知识的学习,让他们了解到互联网信息技术对物业管理的重要性。对信息化工作要有长期的规划,要由繁到简的进行物业管理信息化建设工作,还要做好网站建设的投资规划,要有计划的进行投资,避免造成浪费。对于物业管理企业的重要人员,一定要做好榜样,不断提升自身的信息化意识,鼓励所有员工积极的投入到信息化物业管理工作中。
(3)不断提高物业管理人员的综合素质在物业管理信息化建设方面,我们要加强员工的技术培训,通过相关渠道,培养物业管理企业的高素质人才,不断加强物业管理人员的信息化知识的学习,让他们熟练的进行计算机操作,并了解各系统的特点及简单的维护知识。信息化物业管理工作需要我们不断提高企业的服务质量,在深化信息化建设的工作中,将信息技术投入到了物业管理中,运用互联网来进行业务办理,大大提高了企业的服务效率。为此,物业管理人员只有掌握计算机技能,才能帮助企业实现利益最大化,进一步确保企业的整体竞争力。
三、探讨信息技术在物业管理中的应用
1.信息技术在物业管理工作中的应用表现
(1)物业管理企业的门户网站将信息技术运用到物业管理工作中,为企业提供了很大的方便,首先,我们先来了解一下运用计算机技术开发的企业门户网站。企业门户网站是物业公司用来展示自我的平台,在该网络平台上,能够发布各种类型的信息,它能够帮助企业将相关信息整合到一个平台上,从而使企业人员能够共同的分享这些信息,从而使信息资源能够得到有效的利用。
(2)ERP系统的建设ERP系统依靠信息技术,采用的是系统化管理思想,是实现企业决策的管理平台。运用ERP系统可以将企业中的生产、财务、采购等多项信息资源整合在一起,需要我们来进一步规范相关流程,减少人力资源的浪费,从而进一步促进了业务处理标准化体系的完善。在业务处理过程中,系统具有很强的随意性,可以方便企业的管理工作,提高企业管理质量,从而促使企业做出科学的决策。
(3)办公自动化系统办公自动化系统是企业人员进行办公的平台,它不仅实现了物业管理工作的自动化,还大大减少了管理成本,节约了大量的管理费用。通过网络管理平台,可以将办公体系连接起来,从而使得员工能够更好的进行信息处理工作,大大提高了企业管理效率。
(4)地理信息系统将GIS技术运用到物业管理企业中,可以进一步帮助企业实现数字化管理,管理者还能够依靠信息系统来进行物业管理,从而提高了物业管理的整体质量。运用该信息系统,可以提高资料的整合速度,从而实现信息资源的共享。
(5)公用设备集中化管理在物业管理企业中,我们可以运用设备管理系统来对公用设备进行统一的智能化管理,在设备管理系统中,包括生活热交换系统、照明回路、水箱液位等的控制,都需要运用智能化管理系统进行处理,从而有效的促进物业管理工作的自动化处理进程。
2.信息化物业管理系统的实施
(1)物业管理信息化系统的组成在物业管理工作中,利用计算机技术进行信息管理工作,需要我们不断完善信息管理系统的建设,将各项管理工作具体化。我们以某物业管理企业为例,他们采用的是一套全面性的信息管理系统,该物业管理系统对各个部门的工作需求进行了相关分析,归纳总结了各项管理体系,总计12个子系统,包括文档管理、收费管理、资金管理、人员管理、出租管理、维修管理、业主查询、领导查询、系统维护、空置房管理、后台管理、家庭用户查询系统,该物业管理系统比较全面,具有量大、功能全面等特点。
(2)物业管理信息化系统的设计理念物业管理信息化系统坚持“以人为本”的服务原则,强化了系统服务功能,大大体现了物业管理系统“人性化、透明化”的服务理念。在系统建设过程中,我们要向业主发送相关信息,在清楚业主的个人需求以后,改善物业公司、业主两者之间的关系。在进行系统建设时,运用了C/S和B/S两个体系结构,对于C/S体系结构来说,具有安全稳定、效率高等特点,从而确保了数据系统的安全性,实现了两者的统一结合。在该物业管理信息系统中,需要用到一个物理IP地址,这就需要利用一台WEB服务器,然后通过申请公网地址,并且,还要不断完善该应用系统。由此以来,既节约了大量的建设成本,又为物业管理工作提供了很大的方便,进一步促进了该物业管理系统的完善。
四、结语
信息技术在物业管理过程中的广泛应用,为物业费用的管理提供了很大的方便,有助于物业管理企业树立良好的形象。虽然信息化物业管理有了很大的发展,但是,在物业管理过程中,仍然存在着人才匮乏、投资有限、认识不够等问题。为此,需要我们要加强专业人才的培训,加大硬件及软件的投入,不断完善企业网站的建设,进一步优化办公自动化系统、ERP系统等,使信息技术在物业管理中更好的发挥其作用。
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
浏览量:2
下载量:0
时间:
研究结果表明,在物业管理专业认同的构成中,专业意识、专业教学、专业价值和专业环境对专业认同具有较强的正影响,专业偏见对专业认同具有较弱的负影响。下面是小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
一、企业财务管理的理论概述
(一)基础释义
财务管理就是指在企业在运行过程中采取的围绕财务活动的一系列管理工作,它是企业管理的重要组成部分,具体包括管理企业资金运作,处理企业内部财务关系,处理企业和外部财务关系等。现代企业制度赋予了企业独立的财权,企业成为自主经营、自负盈亏的实体单位,因此,企业应当以市场为导向,吸收最优的财务管理思想,树立最先的财务管理理念,建立最优的财务管理、投资机构,为企业制定科学的财务战略计划,从而确保企业的可持续发展。
(二)主要特征
良好的财务管理能够保障企业资金的循环使用,使企业创造更多的财富。同时,加强财务管理也是巩固企业内部管理的关键,能有效解决企业内部管理的主要矛盾,提高企业的经济效益。而企业财务管理最大的特点与之企业自身规模相关,以中小企业为例,正所谓“船小好掉头”,中小企业财务管理多数灵活,但其管理多数缺乏科学性和规范性,财务内部控制薄弱,企业资金利用率低,投资效率往往不高,抗政策风险和市场风险的能力也较弱。
二、财务管理对物业管理企业发展的作用
我国第一家物业管理企业成立至今,已有三十余年,而物业整体行业发展趋势也正日趋逐渐走向规范化。物业管理与地区经济、人们生活质量息息相关,且伴随着人们生活水平的提高而快速发展,其以向业主提供优质服务为宗旨,将企业经济效益、社会效益综合在一起,是城市建设的重要组成部分。作为房地产的衍生产业,物业管理企业的发展过程难免备受压力,内外管理都时常频现一系列问题。财务管理一般泛指在一定整体目标的情况下,针对资产购置、资产融通以及利润分配所开展的管理工作,同时也是对企业资金投入以及利润回收的全过程所采取的经济管理活动的统称,其涉及企业的整个经营过程。所以,立足于如此激烈的市场竞争环境下,企业要想在市场竞争中站稳脚跟,就必须要提升自身的资金管理水平,借助财务管理确保企业财务管理工作的实际质量。
三、改善物业管理企业财务管理的有效途径
(一)明确物管企业财务管理目标
物业管理企业只有树立明确的财务管理目标,才能正确的引导后续会计工作,切实提高财务管理水平。为此,企业应结合自身发展战略,及时掌握外界环境变化,防范风险,确保按照预定的轨道发展;还应理顺产权关系,明确各项费用支出,积极建立现代企业制度,加强对市场的调查研究,尤其是对投资项目的可行性研究,要注意分散投资方向,降低投资风险,来进行企业资本的积累;此外,还要正确认识到企业的规模实力和投资界限,有针对性的强化企业投资能力。
(二)加强对财务管理的事中控制
在财务管理实践过程中,基础数据的采集和统计可以简单的概括成会计凭证的填写、会计确认和会计计量,其中,模型运算的结果包括了财务会计的报表整理,财务会计的总账以及财务会计的类型,由此可见,财务管理需要面对基础数据的采集和统计工作,信息的筛选和信息的计算。因此,加强对基础数据源的控制能提高财务管理事中控制的有效性,在一定程度促进了财务信息数据的统一和整合,为财务管理实效性提升提供了助力。
(三)创新对会计凭证的记录形式
实践中,财务管理信息的获取都是借助于会计凭证,所以,会计凭证是企业资金管理数据的重要来源。为此,财务管理要加强对会计凭证的关注和重视,从会计凭证角度深化财务管理预测,为企业后续资金管理活动提供有力依据。此外,企业交易过程中主要以货币为主,会计凭证也更多的是涉及到贷方记录和借方记录,然而,这些数据难以满足财务管理会计具体工作的实施。因此,必须要对会计凭证的记录形式进行优化和创新,除了记录必要的货币信息之外,还应该在会计凭证的备用信息栏中,增设统计信息代码,使之不仅利于资金信息的记录和收集,立足于财务管理的预测角度,在一定程度上保障财务信息的丰富和完善。
四、结束语
除前文所述,笔者认为物业管理企业在财务管理实践中,还应注意财务风险的规避和分散,加大保险力度,降低索赔风险,并在企业业务范围内推行坏账准备金制度,计提的坏账准备金应当计入管理费用,以提升公司的风险意识和抗风险能力,最大限度减少资金占用,加快资金周转速率,进一步实现资金成本的缩减。
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前进入市场化、规范化、法制化发展的新时期。随着国家对物业管理的不断改进,我国的物业管理逐步走向正轨,并涌现出一批大型物业管理企业,物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业人员的素质在逐年提升。
一、物业管理专业人员的英语需求分析
经济全球化进程的加速推进,国际交流日益广泛,使得物业管理越来越多地面向国际。与此同时,中国经济的发展吸引越来越多的外国人来华居住,外资企业也随之入驻中国。然而,物业管理专业人员的对外交流能力没有跟上时代发展的步伐,主要体现为从业人员英语应用能力不强,能够满足专业知识和英语水平同步发展的人员少之又少。在日常的物业管理工作中如何更有效地与外籍业主沟通交流成了一个急需解决的问题。从物业管理人员的工作职责要求来看,他们的英语需求可以分为以下几点。
1.日常听说的交流需求
物业管理专业的毕业生,刚步入职场时多数从事物业客户服务工作。他们需要了解业主的日常需求,倾听并处理业主的投诉,向业主解释说明物业管理规定等。他们需要与业主进行有效的沟通。英语日常听说交流的能力直接影响到从业人员与外籍业主进行沟通的效果。
2.正式公函英文写作需求
随着中国国际化程度的推进,中英双语的要求日益突出。物业日常管理文件也不例外。公司简介、公告、通知、邮件、广告、租赁合同、申请等公务文书的写作不仅考察物业管理专业毕业生的汉语水平,同时也要求其具备相应的英文写作水平。他们经过一段时间的经验积累和锻炼后,可以晋升为主管、项目经理等职位,这对其英文公函写作能力的要求会更高。
3.专业词汇需求
物业管理专业的毕业生应掌握一定的建筑知识,了解房屋构造和常用的建筑材料和制品,熟悉常见的房屋设备;能看懂建筑施工图,结构施工图,水、暖、电施工图,能绘制地形图、房屋的总体平面图和房屋的分层平面图等;掌握各种设备设施的安全使用方法,具有排除一般设备设施故障的能力和组织修缮和保养设备的能力。在有外籍业主入住的物业,从业人员只掌握汉语的专业词汇是不够的。为了能够给业主提供更经济有效的服务,以上专业内容的英文专业词汇也应成为物业管理专业学生的必修内容。
4.专业维修人员与业主间的翻译桥梁需求
在业主需要专业维修人员的时候,作为管理服务人员,应该能够架起业主与专业维修人员之间交流的桥梁,尤其是在外籍业主与专业维修人员交流时,物业管理人员应该能够提供一定的翻译服务。
二、物业管理专业英语课程现状
物业管理专业英语目前是一门专业必修课,安排在大学的第五个学期。共32学时,2学分。但是专业英语的教学效果不理想,学生学习效果不好。问题主要体现在学生学和教师教两个层面,四个方面。
1.学生学习积极性不高
兴趣是最好的老师,学生是学习的主体。如果他们从主观上排斥一门课程,那么这门课程无论如何都不可能进行得完美。很多学生经过多年英语的“折磨”,对英语有很大的抵触感甚至是挫败感。在终于告别了大学英语之后,又迎来了更为“枯燥”的专业英语,因此,如何在主观上让学生转变对专业英语的排斥感是老师应重点思考的问题。
2.学生的学习方法不合适
学生为什么经过了十多年的英语学习仍然感觉自己的英语不行,挫败感十足?其中很重要的一个原因是学生还没有找到适合自己的英语学习方法和策略。老师应该利用最后一个学期的英语课程,尽可能地帮助他们调整,以便他们在日后的终身学习中能够更好地获益。
3.教学内容泛泛、重点不突出
针对物业管理专业的英语内容很多,而学时很少。目前的物业管理专业英语的本科课程涉猎的内容广泛,但是每一项的深度都不够,学生觉得云里雾里的飘一阵后,课程就结束了。因此教师如何在有限的时间内,选取最适合学生的教学内容进行深入的探讨是对教师的一大考验。
4.教师教学方法单一、考核方法单一
目前的专业英语教学多以翻译课文、讲解单词、做课后练习为主。教师一言堂的情况比较突出。学生被动地学,感觉记住几个专业词汇,专业英语就算过关了。期末的考试以词汇、阅读和翻译为主。形式单一,不利于调动学生的积极性和主动性。
三、物业管理专业英语课程改革
专业英语是基础英语的后续课程。学生应在基础英语的基础上,加强以职业需求为内容的日常口语、听力、写作和翻译的训练。针对以上的问题,笔者对物业管理专业英语课程改革的建议如下。
1.调整教学目标
物业管理专业英语的教学应树立服务于学生职业规划的思想。大学本科学生的专业知识比较牢固,专业英语课程教学目标的设定应围绕专业要求,服务于专业发展的需求,体现语言学习的工具特点,让学生学到的知识可以应用于以后的实际工作,并能满足于交际的需要。
2.选择教学内容
针对物业管理专业的英语内容很多,但目前还没有适合本科学生的规划教材。教师要从众多的职业英语教材中选取既适应职业需求又适合本校本科学生英语水平的内容实属不易。教学内容的选取既要有深度,又要有实用性,这是对教师水平的考验。稍有懈怠,就会出现偏差。教师可根据学生就业需求分模块组织教学。如客户服务模块、物业公司运营模块、物业人员管理模块、专业技术指标模块等。
3.丰富教学方法
本科学生在大学英语阶段应该具备大学英语四级的英语水平,具备基本的听说读写的能力。专业英语阶段应该进行强化训练。阅读的训练可以采用以内容为依托的英语教学方法。运用交际法进行专项的听说训练、运用任务教学法进行写作强化训练。教师应根据学生的特点选用适当的教学方法,以培养学生学习兴趣为前提,调动学生学习的主动性,强化其自主学习的能力。教师要根据学生的特点指导其调整学习方法和策略。
4.改变考核方式
将形成性评价和终结性评价有机结合起来,调动学生积极性和参与性。形成性评价可包括学生的课堂参与情况、小组任务展示情况、随堂测验情况、出勤率等。其中随堂测验可以由展示的小组组织出题、考试和判卷,从而检验其他同学对本小组所展示内容的理解状况,使每个学生都能参与到活动中去。终结性评价由期末的口语考试、听力考试、写作考试和阅读考试组成。分项进行,分项记录成绩。通过考核方式的改变,使学生改变期末突击的状况,让英语学习常态化,持续化。
四、小结
物业管理专业英语是物业管理专业本科学生进一步提高其英语综合应用能力的必修课。教师应充分利用有限的学时,为学生量身打造适合他们的强化训练,提高学生的职业素养与专业竞争力,为其更好地适应今后的工作扫除障碍。
浏览量:2
下载量:0
时间:
毛泽东新闻思想是毛泽东关于新闻与新闻工作的理论概括,是运用马克思列宁主义理论指导中国革命的新闻实践的产物,是中国近代史上先进报刊思想的继承和发展。毛泽东在长期的革命活动中,始终把新闻工作作为指导革命运动的重要手段。毛泽东新闻思想主要是他个人新闻实践的理论概括,也包括中国共产党对新闻工作的领导经验以及广大新闻工作者的集体智慧。毛泽东是中国无产阶级新闻事业的奠基人。以下是读文网小编为大家精心准备的:毛泽东新闻理论的基本内涵探讨相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:毛泽东新闻理论是毛泽东思想的重要组成部分,其內容丰富,意蕴深远,涵盖了新闻本体理论、新闻工作实践理论和新闻工作者的修养理论。三部分彼此关联,相辅相成,共同构成毛泽东新闻理论的基本理论框架。
关键词:毛泽东新闻理论新闻工作实践新闻工作者
毛泽东作为中国共产党第一代领导集体的核心,是中国特色社会主义新闻事业的开创者,是中国马克思主义新闻学的重要代表和奠基人。在新民主主义革命时期和社会主义建设时期,毛泽东对新闻的本质、功能,对新闻工作的路线、原则、方针,对新闻工作者应具有的修养等都做过大量的论述。这些论述构成了范围涉及新闻、新闻工作和新闻工作者等方面,内容丰富且意蕴深远的毛泽东新闻理论,认真探讨和梳理这些理论,有助于我们在新的历史时期做好新闻工作。以下就从新闻本体、新闻工作实践和新闻工作者应具有的修养三个方面,来叙述毛泽东的新闻理论。
明确指出新闻的意识形态属性,是新闻的重要本质属性。毛泽东根据人的意识是社会存在的反映的原理,认为新闻属于意识形态范围,是一种上层建筑,是一定经济基础通过特定物质手段的反映。一个阶级是社会上占统治地位的物质力量,同时也是社会上占统治地位的精神力量。支配着物质生产资料的阶级,同时也支配着精神生产资料,基于这种分析,毛泽东曾明确指出,社会主义的新闻工作,要始终围绕经济工作这个中心,要为社会主义经济基础服务,要为无产阶级的根本利益服务。
新闻报刊是一切工作的武器。突出新闻宣传的政治导向是古今中外政党报刊的共同特点。强调报刊的政治性是毛泽东一以贯之的办报思想,也体现了毛泽东对新闻功能的独特认识。早在1925年毛泽东就在《〈政治周报〉发刊词》中开宗明义地指出,办报是为了使中华民族得到解放,为了实现人民的统治,为了使人民得到经济的幸福。这种办报为革命的思想包含了对新闻报刊所具有的独特功能的认识。在随后的革命实践中,毛泽东的这种认识变得清晰和具体了。1931年,毛泽东在《普遍地举办〈时事简报)》一文中提出《时事简报》是“发动群众的一个有力的武器”①,这是毛泽东第一次对新闻报刊的功能明确阐释,即新闻报刊是一切工作的武器。
关于新闻在社会生活中的地位和作用。首先,在革命时期,新闻宣传是第一个重大工作,是壮大革命力量削弱反革命力量的需要。1929年2月,毛泽东在《中国工农红军第四军第九次代表大会决议案》中指出:“红军的宣传工作是红军第一个重大工作。若忽视了这个工作,就是放弃了红军的主要任务,实际上就等于帮助统治阶级削弱红军的势力。”②
其次,在建设时期,新闻媒体要宣传生产工作和经济财政管理工作中成功的经验和错误的教训,要为经济建设服务。1949年3月,毛泽东在党的七届二中全会上充分估计到中国政治形势的变化,明确了夺取全国政权后党领导下的各种媒体工作重心转移的方向。他说:“通讯社报纸广播电台的工作,都是围绕着生产建设这一个中心工作并为这个中心工作服务的。”③1950年4月,中央人民政府新闻总署根据毛泽东在七届二中全会上的讲话精神,作出了《关于改进报纸工作的决定》,决定的第一条便是:“适应全国逐步转入以生产建设为中心任务的情况,全国报纸应当用首要的篇幅来报道人民生产劳动的状况,宣传生产工作和经济财政管理工作中成功的经验和错误的教训,讨论解决这些工作中所遇到的各项困难的办法。报纸的新闻、通讯、评论、信箱、专门性的或一般性的副刊,都应当尽可能地服从于这个任务。”④
新闻工作必须坚持实事求是的原则。新闻必须具有真实性,真实性是新闻的生命力之所在。坚持新闻报道的真实性,是无产阶级宣传工作的优良传统,也是毛泽东的一贯观点。在第一次国共合作时期,毛泽东就曾指出:“我们反攻敌人的方法,并不是多辩论,只是忠实地报道我们革命的事实。”⑤他深信如实报道,就是对谣言的有力反击。1945年,在党的七大上,毛泽东再次强调“不要吹、要实报实销”。后来在多个场合反复强调,讲真话,归根到底,于人民事业有利;讲假话,一害人民,二害自己,总是吃亏。
要坚持实事求是的原则,新闻工作还要做到因时而异、因人而异。新闻工作要讲求实效,时效性同样是新闻的生命,讲究时宜,是新闻工作的重要要求。在解放战争时期,内战全面爆发以后,毛泽东就指示新闻工作者,“描写美蒋怎么厉害、怎么凶,这在七月以前是必要的,七月以后则不但不必要,而且有副作用了”⑥。此外,新闻宣传工作还要做到因人而异。毛泽东认为,新闻宣传要吸引人,夺人眼球。在新闻材料的撰写上,要做到软与硬的统一,即在原则问题上“要尖锐、泼辣、鲜明”,毫不吞吞吐吐,但是又“不能太硬,太硬了人家不爱听”;要做到远与近的统一,即宣传群众,就要从群众的生活实际出发,由近及远,只有这样才能引发士兵和群众看报的兴趣;要做到特殊和一般的统一,即要注意报道英雄行为和英雄事迹,通过这些报道对普通群众产生极大的影响力和号召力;要做到正与反的统一,即报纸宣传既要歌颂成绩,赞美英雄,也要揭露缺点,批评错误,控诉罪状,压倒邪气。
新闻工作要走群众路线。首先,要依靠广大群众建设新闻事业。毛泽东指出,新闻工作是党的一项重要工作,要动员全党来办,依靠群众来办。毛泽东根据群众路线的精神,提出:“我们的报纸要靠大家来办,靠全体人民群众来办,靠全党来办,而不能只靠少数人关起门来办。”⑦坚持新闻工作的群众路线,首要的就是动员各级党组织和全体党员,特别是党的领导干部,关心和参加报纸工作,切实加强党对报纸的领导,在党内走群众路线,依靠全党办报。同时,办报要面向群众,“我们的代表大会应该号召全党提起警觉,注意每一个工作环节上的每一个同志,不要让他脱离群众。教育每一个同志热爱人民群众,细心地倾听群众的呼声;每到一地,就和那里的群众打成一片,不是高踞于群众之上,而是深入于群众之中”。⑧倾听人民群众的呼声,反映人民群众的意愿,集中人民群众的智慧和力量去发展我们的各项事业。
其次,新闻报道在内容上、形式上以及新闻工作的方式上要贴近群众。在新闻报道的内容上,新闻报道应该满足群众了解国家政策的需求。1948年4月,毛泽东在《对晋绥日报编辑人员的谈话》中说:“我们的政策,不光要使领导者知道、干部知道,还要使广大的群众知道。”“报纸的作用和力量,就在于它能使党的纲领路线、方针政策、工作任务和工作方法,最迅速最广泛地同群众见面。”⑨不仅如此,新闻报道还要充分表达人民群众的愿望、要求,全面反映人民群众的生活,当好人民群众的耳鼻喉舌。
在新闻报道的形式上,要注意报道的形式要活泼多样,个性鲜明,在语言上要通俗大众。毛泽东始终身体力行,倡导生动活泼新鲜有力的文风。毛泽东在延安文艺座谈会上讲话时提出:“我们的要求则是政治和艺术的统一,内容和形式的统一,革命的政治内容和尽可能完美的艺术形式的统一。缺乏艺术性的艺术品,无论政治上怎样进步,也是没有力量的。因此,我们既反对政治观点错误的艺术品,也反对只有正确的政治观点而没有艺术力量的所谓‘标语口号式’的倾向。”⑩他还要求报刊要办得尖锐、泼辣、鲜明。他在《对晋绥日报编辑人员的谈话》中说:“我们必须坚持真理,而真理必须旗帜鲜明。我们共产党人从来认为隐瞒自己观点是可耻的。我们党所办的报纸,我们党所进行的一切宣传工作,都应当是生动的、鲜明的、尖锐的,好不吞吞吐吐。这是我们革命无产阶级应有的战斗风格。”
在新闻工作的方式上,要重视群众来信来访,把满足群众要求和引导群众统一起来。毛泽东强调,办好报纸,不仅是办报人的事,也是看的人的事。看的人提出意见,表示喜欢什么,不喜欢什么,这是很重要的。只有发挥“读者来信是报刊晴雨表”的作用,报刊才能成为沟通群众和党的“桥梁”,从实际上满足群众的需求。但是,这样做并不是一味迎合群众,而是在满足群众需求的同时更要注意引导群众,要辩证处理好“服务群众”和“引导群众”的关系。1944年3月,毛泽东在谈到报纸是指导工作、教育群众的武器时,就形象地提到,看报比吃饭更重要。这种“没有报纸就办不好事”的提法,已经把报纸看成是指导工作、教育群众的重要工具。
再次,新闻工作要坚持党性,要政治家办报。新闻的党性原则是毛泽东新闻思想的重要原则。他要求党的新闻媒体要在政治上与党保持一致,无条件地宣传党的主张。在《延安〈解放日报〉发刊词》中毛泽东指出:“中国共产党的使命就是本报的使命。”?輥?輰?訛这种使命的一致性决定了媒体工作对党的工作的服从性。为了使新闻工作能够更好地坚持党性原则,毛泽东还提出政治家办报的主张。新中国成立以后,毛泽东指出新闻舆论宣传必须坚持正确的政治方向。他说,写文章尤其是社论,一定要从政治上总揽全局,紧密结合政治形势,这叫做政治家办报。1959年6月,毛泽东在对时任人民日报主编的吴冷西谈话时,强调了“搞新闻工作,要政治家办报”的思想的重要性。他说,办好报纸的根本问题是报社人员的思想革命化问题。为此,要学习马克思主义,刻苦改造世界观,要向社会学习,向群众学习,要有“俯首甘为孺子牛”的精神。他特别告诫新闻工作者要常常到工厂和农村去,呼吸那里的新鲜空气,和工人农民打成一片,反映他们的生龙活虎般的生活。他还指出,只有了解实际和群众的需要,同他们心心相印,呼吸与共,才能写出好东西。
毛泽东历来重视新闻宣传队伍的建设,对新闻工作者的素质提出了很高的要求。在论述加强新闻工作者修养的必要性时,毛泽东指出,新闻事业的健康发展,离不开一支思想过硬、素质优良的新闻者工作队伍。党报和电台的每条消息、每个标题,都是从新闻工作者的笔下写出来的。没有新闻工作者对党的事业的绝对忠诚、对人民的利益的极度尊重、对工作的非常认真,则不可能有完全的党性。要做到这一点,社会主义的新闻工作者要认真学习马克思列宁主义,用马克思列宁主义的立场、观点、方法观察事物,分析问题;新闻工作者是人民的公仆,要全心全意地为人民服务,要到群众中去,到火热的斗争中去,经受锻炼,取得实际的工作经验;要谦虚,不骄不躁,先当学生,后当先生;要有广博的知识,要学点哲学和政治经济学,学点历史和法学,学点自然科学和技术科学,学点文学和逻辑;要有丰富的新闻专业知识和工作经验,懂得宣传艺术,能熟练地使用新闻武器,宣传党的政策,打击敌人,教育群众;新闻工作者应是政治家、社会活动家,要有政治家的眼光,高瞻远瞩,多谋善断。
以上三部分内容相辅相成,彼此关联。首先,对新闻本体的认识和把握决定了对新闻工作实践和新闻工作者自身素质的考虑和要求;其次,在新闻工作的实践理论和新闻工作者的修养理论之间,新闻工作实践的原则、路线、方针的贯彻,离不开新闻工作者较高的政治理论素养和工作素质,而提高新闻工作者自身的修养则为落实新闻工作实践应遵循的原则、路线、方针提供了必要的人员条件。这三方面内容相互关联,密不可分,共同构成了毛泽东新闻理论的基本框架。
今天,我们学习、继承和发扬毛泽东的新闻思想、新闻理论,对于发展中国特色社会主义新闻事业,贯彻落实科学发展观,让社会主义新闻事业更好地服务于中国特色社会主义建设事业,实现中华民族的伟大复兴起到巨大的推动作用。
①《毛泽东文集(第2卷)》,北京:人民出版社,1993年版,第409页,353页。
②⑨《毛泽东文集(第1卷)》,北京:人民出版社,1993年版,第96页,149页。
③⑦《毛泽东选集(第4卷)》,北京:人民出版社,第1428页,1319页。
④《中国共产党新闻工作文件汇编(中册)》,北京:新华出版社,1980年版,第75页。
⑤⑥《毛泽东新闻工作选》,北京:新华出版社,1983年版,第3页,142页。
⑧⑩《毛泽东选集(第3卷)》,北京:人民出版社,1991年版,第1095页,869页。
《毛泽东新闻工作文选》,第154页。
浏览量:3
下载量:0
时间:
物业行业在中国的发展已有30年历史,随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展。但是,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死挑战。以下是读文网小编为大家精心准备的:住宅小区物业管理服务发展的建议和措施相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】:随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展,为适应市场发展的需要,物业管理公司逐步在如何管理小区、如何为业主服务、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫,物业管理开始由原始的保安保洁单一模式向现代社区综合管理模式转变,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死考验。
【关键词】: 小区物业 管理 服务 收费 措施
物业行业为90年代在我国发展的新兴行业,是朝阳产业。作为物业行业的代表,小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨,而住宅小区物业费用上涨十分困难,这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。
(一)加强物业服务的专业化程度,向服务集成商转型。
目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施,国家对职工薪酬有了明确的规定,导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的物业公司来说,收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长,必然大大降低利润,增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化,物业管理行业作为服务行业,应走专业化服务的道路,鉴于此,物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作,将自己的某些业务交与专业服务商,从而为业主提供更好的专业服务。这样,物业管理行业将实现管理层和作业层的分离,使作业层,包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本,另一方面,促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商,即专业服务的搜集者和整合者,物业管理企业不再直接向业主提供有形服务,而是通过管理能力整合专业公司,为业主提供优质、专业化的服务。
(二)改造监控系统,整合区域监控人员。
物业企业是劳动密集型企业,随着国家各项政策的出台,用工成本逐年增加。鉴于此,通过加大高科技技术的使用,将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造,加大民用住宅区域技防的力度,精简保安和中控人员,这样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神,提高小区物业服务质量,增加公司利润。
(一)提高自身服务,赢得甲方认可。
加大物业服务生产力度,赢得甲方各单位支持,在小区维修中心不增加员工的基础上,尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目,这样既能提高维修人员工资,又可增加小区利润收入。
(二)查找自身问题,完善企业制度建设。
在讨论物业费的机制时,常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下,会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起:首先,有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍;其次,组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后,规范工作流程,完善企业制度。
(一)加强对维护维修合同的管理。
设备维护维修合同,维护费包干,维修费按实计算,合同明确划定维护界线,维护作业不能按维修计费,这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通,对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉,这样不仅节省了维修费,而且还能防患于未然,及早消除设备的安全隐患。[LunWenData.Com]
(二)坚持日、周、月保养制度。
做到提前制订维修保养计划,期间每日进行设备巡视,并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视,并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作,如有问题及时与厂家或维修方沟通,并将情况上报公司。
(三)加强维修人员的责任心。
随着设备使用年限的延长,设备日益老化是一个谁也无法改变的事实,对老化备件的更换随时都可能进行。因此,在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况,大致估算出备件的损坏时间,准备好备件,在备件损坏前进行及时更换,这样既减少设备的维修时间,又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心,为达到这个目的,相应的管理人员应加强监督与跟踪考察,深入了解配件更换原因,及时向公司领导或有关部门反馈信息,以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励,使维修工感到本公司对质量与信誉的重视,使其感觉到如果不这样做就对不起用户,甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。
(一)积极引进和培养人才,抓好队伍建设。
公司的成败,关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍,是物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争,志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才,重视、合理并善于使用人才,保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才,更应注重育才。加大内部培训力度培养人才,通过培训、绩效考核、定期评比等手段,提高物业员工的自身素质,加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习,加强员工的业务培训和技术培训,打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队,以不断提高物业管理的业务水平和服务水平,彻底改变行业面貌,提升业主的满意率,从而提高物业管理公司的市场竞争力。
(二)加大宣传力度,使业主更加了解物业管理范畴。
在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌,公示服务热线电话,让广大业主了解物业服务范围,更加了解物业的工作和服务性质,避免误会产生。公示热线电话,成立专业的服务接待中心,更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。
相关
浏览量:2
下载量:0
时间:
财务流程是指财务部门为实现财务会计目标而进行的一系列活动。它包含数据的采集、加工、存储和输出,是连接业务流程和管理流程的桥梁。以下是读文网小编今天为大家精心准备的财务基本理论相关论文:财务流程。文章仅供参考阅读,希望能帮助到大家。
财务流程全文如下:
每个财务人员都应该了解此流程,更应该了解相关的财务软件,目前稍有规模或管理水平高一点的企业均采信息化管理,你应该知道如何使用软件和如何设置,只要凭证制作正确,其余一切由计算机完成:凭证-汇总-明细账-总账-各种报表等。首先来了解财务流程是非常有必要的。
1、根据原始凭证或原始凭证汇总表填制记账凭证。
2、根据收付记账凭证登记现金日记账和银行存款日记账。
3、根据记账凭证登记明细分类账。
4、根据记账凭证汇总、编制科目汇总表
5、根据科目汇总表登记总账。
6、期末,根据总账和明细分类账编制资产负债表和利润表。
如果企业的规模小,业务量不多,可以不设置明细分类账,直接将逐笔业务登记总账。实际会计实务要求会计人员每发生一笔业务就要登记入明细分类账中。而总账中的数额是直接将科目汇总表的数额抄过去。企业可以根据业务量每隔五天,十天,十五天,或是一个月编制一次科目汇总表。如果业务相当大。也可以一天一编的。
1、每个月所要做的第一件事就是根据原始凭证登记记账凭证(做记账凭证时一定要有财务(经理)有签字权的人签字后你在做),然后月末或定期编制科目汇总表登记总账(之所以月末登记就是因为要通过科目汇总表试算平衡,保证记录记算不出错),每发生一笔业务就根据记账凭证登记明细账。
2、月末还要注意提取折旧,待摊费用的摊销等,若是新的企业开办费在第一个月全部转入费用 .计提折旧的分录是借管理费用或是制造费用贷累计折旧,这个折旧额是根据固定资产原值,净值和使用年限计算出来的。月末还要提取税金及附加,实际是地税这一块。就是提取税金及附加,有城建税,教育费附加等,有税务决定 .
3、月末编制完科目汇总表之后,编制两个分录。第一个分录:将损益类科目的总发生额转入本年利润,借主营业务收入(投资收益,其他业务收入等)贷本年利润。第二个分录:借本年利润贷主营业务成本(主营业务税金及附加,其他业务成本等)。转入后如果差额在借方则为亏损不需要交所得税,如果在贷方则说明盈利需交所得税,计算方法,所得税=贷方差额*所得税税率,然后做记账凭证,借所得税贷应交税金——应交所得税,借本年利润贷所得税( 所得税虽然和利润有关,但并不是亏损一定不交纳所得税,主要是看调整后的应纳税所得额是否是正数,如果是正数就要计算所得税,同时还要注意所得税核算方法,采用应付税款法时,所得税科目和应交税金科目金额是相等的,采用纳税影响法时,存在时间性差异时所得税科目和应交税金科目金额是不相等的)。
4、最后根据总账的资产(货币资金,固定资产,应收账款,应收票据,短期投资等)负债(应付票据,应附账款等)所有者权益(实收资料,资本公积,未分配利润,盈余公积)科目的余额(是指总账科目上的最后一天上面所登记的数额)编制资产负债表,根据总账或科目汇总表的损益类科目(如管理费用,主营业务成本,投资收益,主营业务附加等)的发生额(发生额是指本月的发生额)编制利润表。
(关于主营业务收入及应交税金,应该根据每一个月在国税所抄税的数额来确定。因为税控机会打印一份表格上面会有具体的数字)
5、其余的就是装订凭证,写报表附注,分析情况表之类
6、注意问题:
a、以上除编制记账凭证和登记明细账之外,均在月末进行。
b、月末结现金,银行账,一定要账证相符,账实相符。每月月初根据银行对账单调银行账余额调节表,注意分析未达款项。月初报税时注意时间,不要逾期报税。另外,当月开出的发票当月入账。每月分析往来的账龄和金额,包括:应收,应付,其他应收。
企业会计报表包括四个报表,除了资产负债表和利润表之外还利润分配表和现金流量表。而利润分配表只需要在年末编制,因为只有在年末企业才会对所盈利的利润进行分配。而现金流量表只是根据税务部门的要求而进行编制,不同地区不同省要求不同。在四月年检时税务部门会要求对你提出要求的。(管理,财务,营业,制造等费用月末没有余额 ,结帐方法采用表结法下,损益科目月末可留余额;制造费用如果有余额,是属于在产品的待分配费用,在负债表上视同存货。钟书补充)你要看你在利润表有的东西,只要你的账上有你就结转利润,这样不容易错 ,利润表的本年利润要和资产表的相吻合。
细节补充:
1、增值税,企业所得税在国税报(2002年1月1日以后注册的企业才在国税办理;个人所得税和其他税在地税报
2、月末认证(进项税);月初抄税(销项税)
3、以工资为基数100%,福利费为14%,工会经费2%,职工教育费2.5%,(税法规定:建立工会组织的企业、事业单位、社会团体,按每月全部职工工资总额的2%向工会缴拨的经费,凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。凡不能出具《工会经费拨缴款专用收据》的,其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除)。
4、三险一金:住房公积金,养老保险金,医疗保险金,失业保险金
5、流通企业运输费,装卸费,合理损耗,检验费均计入营业费用,工业企业计入成本
6、单位无工会组织的,不能计提工会经费,更不必计提后再调整。所得税只须每季提一次就可,不需每月计提。
7、现金一般从“基本存款户”中提取,一般规定结算帐户不能提取现金,如有特殊情况方可(钟书补充)。
8、差旅费的开支范围:交通费,住宿费,伙食补助费,邮电费,行李运费,杂费
9、出纳日记账保存25年
几个很有用的分录:
1、现金长款
借:现金
贷:待处理财产损溢
借:待处理财产损溢
贷:营业外收入(注:无法查明原因)
2、现金短款
借:待处理财产损溢
贷:现金
借:其他应收款——应收现金短缺款(个人)
——应收保险赔偿款
管理费用——现金短缺(注:无法查明原因)
贷:待处理财产损溢
3、提取福利费
借:生产成本
营业费用
管理费用
贷:应付福利费
4、计提工会经费
借:管理费用——工会经费
贷:其他应付款——工会经费
5、计提职工教育经费
借:管理费用——职工教育费
贷:其他应付款——职工教育费
6、支付工资
借:应付工资
贷:现金
应交税金——应交个人所得税
其他应付款
其他应收款(代扣款项)
7、提取城建税
借:主营业务税金及附加/其他业务支出
贷:应交税金——应交城建税
8、计提教育费附加
借:主营业务税金及附加
贷:其他应交款——教育费附加
9、印花税
借:管理费用/待摊费用
贷:银行存款/现金(每本账簿贴五元印花税)
出纳工作
一、办理银行存款和现金领取。
二、负责支票、汇票、发票、收据管理。
三、做银行账和现金账,并负责保管财务章。
四、负责报销差旅费的工作。
1、员工出差分借支和不可借支,若需要借支就必须填写借支单,然后交总经理审批签名,交由财务审核,确认无误后,由出纳发款。
2、员工出差回来后,据实填写支付证明单,并在单后面贴上收据或发票,先交由证明人签名,然后给总经理签名,进行实报实销,再经会计审核后,由出纳给予报销。
五、员工工资的发放。
A现金收付
1、现金收付的,要当面点清金额,并注意票面的真伪。 若收到假币予以没收,由责任人负责。
2、现金一经付清,应在原单据上加盖"现金付讫章".多付或少付金额,由责任人负责。
3、把每日收到的现金送到银行,不得"坐支".
4、每日做好日常的现金盘存工作,做到账实相符。做好现金结报单,防止现金盈亏。下班后现金与等价物交还总经理处。
5、一般不办理大面额现金的支付业务,支付用转账或汇兑手续。 特殊情况需审批。
6、员工外出借款无论金额多少,都须总经理签字,批准并用借支单借款。若无批准借款,引起纠纷,由责任人自负。
B 银行账处理
1、登记银行日记账时先分清账户,避免张冠李戴。开汇兑手续。
2、每日结出各账户存款余额,以便总经理及财务会计了解公司资金运作情况,以调度资金。每日下班之前填制结报单。
3、保管好各种空白支票,不得随意乱放。
4、公司账务章平时由出纳保管。
C报销审核
1、在支付证明单上经办人是否签字,证明人是否签字。 若无,应补。
2、附在支付证明单后的原始票据是否有涂改。 若有,问明原因或不予报销。
3、正规发票是否与收据混贴,若有,应分开贴(原则上除印有财政监制章的财政票据外,其余收据不得报销,也不得税前扣除,钟书补充)。
4、支付证明单上填写的项目是否超过3项。若超过,应重填。
5、大、小金额是否相符。 若不相符,应更正重填。
6、报销内容是否属合理的报销。若不属,应拒绝报销,有特殊原因,应经审批。
7、支付证明单上是否有总经理签字。若无,不予报销
浏览量:2
下载量:0
时间:
作为房地产行业重要组成部分的物业公司,在面临越来越激烈的市场经济竞争,需要扭转传统的粗放型管理观念,以科学发展观为指导,了解科学发展观的真实内涵和科学发展观对财务管理目标的新要求和核心目标,才能找出时下企业加强财务管理新思路。
首先必须坚持依法理财。要适应形势任务和情况变化,不断修订和完善有关制度规定,做到有法可依;切实维护财经法规的严肃性和权威性,做到有法必依;履行财务人员肩负的监督职能,加强财经法规执行情况的监督检查,督促有关部门严格执行财经纪律,按章办事,及时纠正和查处发现的问题,做到违法必究。其次必须注重勤俭理财。要按照建立节约型社会的总体要求,弘扬艰苦奋斗的优良传统,树立节约意识,坚持量入为出,严把经费标准关,大力压缩行政消耗性开支,把有限的经费用到刀刃上。再次,必须创新理财。一方面,要积极借鉴和运用现代管理科学原理,创新管理方法,促进预算管理、集中采购等各项改革整体推进,逐步提高信息化管理水平。另一方面,要深入考察和研究财务保障中出现的新情况、新问题,积极提出解决供应保障矛盾和问题的新对策、新手段、新措施,切实提高经费使用效益。
浏览量:2
下载量:0
时间:
大学生的教育管理工作,是高校内部管理工作的重要组成部分,对维持高校的和谐稳定有着重要的意义。下面是读文网小编为大家整理的大学生教育管理论文,供大家参考。
摘要教育管理是一个复杂的系统工程,创新管理是教育主体的一个自我变革的过程。教育管理的创新终究是基于传统的教育管理模式,在教育过程的各个环节进行改良的结果,主要是运用创新的理念、先进的技术手段,不断的激发人的创造力,促进教育的不断创新。本文主要通过讲述新时期大学生教育出现的新问题,了解一些做好大学生教育工作应该遵循的一些基本原则,最后和大家一起探讨大学生教育工作的创新途径。
关键词 大学生 教育管理 创新模式
1新时期大学生教育出现的新问题
1.1独生子女问题
由于人们生活观念的转变,独生子女逐渐发展为现代大学生的主要群体。由于家庭条件优越,家长们都纷纷创造各种条件培养孩子的智力和兴趣,这些独生子女们兴趣广泛,知识面宽,接受新生事物相对简单。但是由于这些独生子女大都是在父母的精心呵护下成长的,很少与社会接触,使他们对社会知之甚少,很难独自适应社会的生活。所以导致了不少的在校大学生眼高手低,高分低能,严重缺乏吃苦耐劳的精神,心理承受能力和自我调节的能力相对较差。这样,一旦他们脱离父母,脱离学校,他们将很难适应社会上的各种复杂环境和来自生活的压力。高等学校在教育管理的过程中,要帮助这些大学生们培养独立自强,自己解决生活难题的能力,独生子女的比例加大,也就加大了高等学校的管理难度,一方面要培养学生独立自强,一方面又要将其培养成社会栋梁。
1.2贫富差距问题
由于大学校园里的学生都是来自不同的地区和不同的家庭,学生的家庭条件和社会背景差别较大,有些家庭条件优越,有些家庭条件却极为贫困,随着教育改革的不断深化,这种贫富差距的问题也变得更加突出。由于这种差距的存在,必然会导致学生的优越感差距,对于一些家庭条件不好的学生来说容易引发心理上的一些问题,形成自卑感,性格内向,自我封闭。这种贫富差距的存在不仅影响着大学生的成长与发展,也给学校的管理和教育带来了一些新的问题。作为学校的管理者,既不能阻止这种差距的存在,又要充分考虑那些条件相对较差的学生的感受,尽量不要让他们产生心理上的自卑,需要不断的培养贫困生对未来生活的兴趣,看到未来生活的希望。
1.3就业问题
随着大学生数量的急剧上升,大学生就业难已经成为了一个不争的事实,由于社会的竞争越来越激烈,大学生想找到理想工作的难度在逐渐增大,很多大学生毕业后由于工作经验和社会经验的缺乏,被众多企业拒之门外,这给大学生造成了巨大的心理压力,许多大学生的心理问题逐渐增多,性格变得沉闷古怪,甚至有些大学生由于受到严重的刺激,性格偏激,报复社会。由于急于就业,很多大学生错位就业,由于所找的工作与在校所学专业不同,工作中所有的一切都要重新开始学习,这就意味着他们将在工作中经受更多的磨难,面对更多的来自工作和生活的压力,发展空间受到严重的限制,这种情况下,极易引发大学生不良情绪的发生。很多大学生都会有就业焦虑症,作为学校的管理者,要尽快帮助学生排除焦虑,帮助在校生物色较为合适的就业岗位,不断培养学生在面对问题时应该具有的沉着冷静的心态。
1.4心理健康问题
由于种种原因,大学生面临着前所未有的压力,这些压力的存在,极大程度的影响了大学生的心理健康,经调查,很多的大学生都存在着不同的心理问题。在理想与现实、自尊与自卑、交往与封闭、家庭期望和个人意愿等多种压力和冲突面前,承受能力较差的学生极易引发一些心理方面的问题,甚至会出现一些不正常的表现行为。时代的发展,给当代大学生带来的生活和社会的压力巨大,学校要密切关注在校学生的身心健康,帮助这些大学生走出心理的阴影,让其健康积极的面向社会,走入社会。
2做好大学生教育工作应该遵循的原则
2.1信任关爱的原则
信任是对人的一种尊重。作为高等院校的教育工作者应该给予学生最大的信任,放心大胆的让学生去承担本该就属于他自己的责任,让学生接受到不同程度的锻炼,只有先相信学生,才能真正取得学生的信任,才能彼此真诚相待。同时,对学生的关爱也是不可缺少的,教育管理过程中情感的力量往往是巨大的。教育工作者在强调规章制度的同时更应该注重师生之间的感情,用真诚和关怀去面对这些学生,用感情彼此沟通,增加教育管理的效果。
2.2公平激励的原则
在教育工作的进行过程中,公平和激励对于学生来说是非常重要的。教育工作者只有对待所有的学生都一视同仁,公平、公正的去处理教学中存在的问题,才能够真正的受到学生的拥护和尊重,学生才会不断反思发生在自己身上的问题。同时,公平和激励也有利于当代大学生身心健康的发展。相反,如果教育管理者总是带着有色的眼睛看待学生,必然会给学生带来心理上的落差,加之学生周围给他带来的各种压力,一定会给学生的心理带来很多问题。整个教育管理工作将很难进行,同时也将影响着学生的身心健康。赞扬和激励会不断的激发学生的主动性和创造性。利于学生的健康发展,但激励要适度,不能过分激励,过分激励,一定会给学生形成一种错觉,认为自己是最棒的,一旦真正走入社会,缺乏了周围人对他的激励,他就很有可能失去对生活的动力。
2.3尊重理解的原则
受到他人尊重是人的最高层次的需求,人人都渴望得到社会和他人的理解和尊重,在校的大学生,由于没有经过太多来自社会的磨练,和各种来自生活的压力,渴望被理解和尊重的愿望更加的强烈。一旦失去了来自身边人的尊重和理解,极易磨灭他对社会的向往和激情。作为一名合格的教育者,就应该充分认识到人格平等的重要性,在实际工作中,要充分的尊重和理解自己的工作对象,站在学生的角度,处处为学生着想,才能得到较为理想的工作效果。即使是出于好心的帮助,也要注意维护学生的自尊,出于对学生的关心和爱护而进行的。
2.4引导启迪的原则
教师与学生的每一次交流都要做好充分准备,谈话的内容能够较大程度的起到引导和启迪的作用,便于和学生达成一定程度的共鸣。和学生之间的交流既要站在学生的角度,考虑学生正在面临的实际情况,又要达到一定的高度,真正的起到启迪智慧,憧憬未来的作用。同时,教育工作者要注重自身水平能力的不断提高和创新,使得每一次与学生的交流都能够带给学生焕然一新的感觉,都能够让自己的学生有不同的收获,能够用自己的水平和能力成功的吸引和管理自己的学生,增进师生之间的情感。
3大学生教育管理工作的创新
3.1树立以人为本的教育理念
树立以人为本的教育理念,积极发挥学生的主体作用。“以人为本”主要体现在对学生的尊重,理解和支持,突出对学生的关爱和服务。高等院校的一切教育工作的出发点都要为了学生,尽可能的满足学生的合理要求,充分调动学生的主观能动性,提高高校管理的效率。在学生的管理过程中,要重视学生的心理需求,注重师生之间的沟通,增强彼此之间的信任,营造积极健康的生活环境。通过教育管理工作的实施,充分发挥教育管理工作的作用,使其获得更好的教育管理的效果。
3.2强化学生的自我管理能力
强化学生的自我管理能力,主要是通过教育者的引导,运用科学的管理方法,对照自己的思想和行为进行恰当的自我调节和自我控制。做好学生的教育管理工作,就需要在管理的过程中既要把学生看成是教育工作的客体,又不忽略他们的教育主体的作用。在新形势的要求下,学校的教育管理工作要从学校管理为主转变为学生的自我管理为主的教育理念,学校要帮助学生理解自我管理的意义,增强学生的自我管理能力,逐渐培养学生的独立意识,使学生逐渐学会承担起一定的责任,将学生培养成为独立自强的栋梁之才。
3.3善于发现优点,开展赏识教育
对于犯错误以及学习成绩不理想的学生,不能给予人身攻击,而是要尝试开展赏识教育,积极发现学生身上的优点,以共同探索问题为目标,鼓励学生积极面对学习生活中的困难。通过充分发现学生身上的优点,并对其优点给予一定的赞扬和鼓励,可以有效缓解学生对老师的心理抵触,通过彼此的交流沟通,引导学生发现自己存在的问题,之后,再和学生一起探讨解决问题的办法,确定努力目标。在整个过程中,不仅可以增强师生之间的彼此信任,还更加有利于学生的身心健康。
3.4促进德育教育的多样化,寓教于实践
在德育教育过程中,学校要开展广泛的校企活动,带领学生去参观不同类型的企业,亲身感受一下企业的多元文化,逐渐增强学生的社会认知度和责任感。可以定期邀请企业成功人士在校举办一些讲座,对在校大学生进行励志教育。通过专项奖助金的颁奖仪式对学生进行一定程度的感恩教育。另外,老师还可以带领学生到一些公益组织进行社会实践,让学生走进社区切实为人民服务,使学生在实践中受到德育的熏陶。这种德育教育的工作,不仅对学生起到了更好的教育作用,同时也有效增强了学生的实践能力,能够给学生留下更加深刻的印象。
4结语
综上所述,随着教育改革的不断发展,传统的教育管理模式已经难以适应新时代社会的要求,高等院校必须清楚的认识到当代大学生存在的问题,相关的教育人员在实际的工作过程中严格的遵守一定的工作原则,在此基础上不断的创新教学管理模式,才能够源源不断的向社会输送栋梁之才。
参考文献
[1]徐剑.大学生教育管理方式创新研究[J].吉林工程技术师范学院学报,2013.11:1-3.
[2]张振松.关于构建大学生教育管理创新机制的思考[J].教育与职业,2006.36:42-43.
[3]朱小燕,宋时言,刘青.发挥典型示范作用,创新“90后”大学生教育管理工作[J].山东省农业管理干部学院学报,2013.1:168-169.
摘要 教育管理是一个复杂的系统工程,创新管理是教育主体的一个自我变革的过程。教育管理的创新终究是基于传统的教育管理模式,在教育过程的各个环节进行改良的结果,主要是运用创新的理念、先进的技术手段,不断的激发人的创造力,促进教育的不断创新。本文主要通过讲述新时期大学生教育出现的新问题,了解一些做好大学生教育工作应该遵循的一些基本原则,最后和大家一起探讨大学生教育工作的创新途径。
关键词 大学生 教育管理 创新模式
1新时期大学生教育出现的新问题
1.1独生子女问题
由于人们生活观念的转变,独生子女逐渐发展为现代大学生的主要群体。由于家庭条件优越,家长们都纷纷创造各种条件培养孩子的智力和兴趣,这些独生子女们兴趣广泛,知识面宽,接受新生事物相对简单。但是由于这些独生子女大都是在父母的精心呵护下成长的,很少与社会接触,使他们对社会知之甚少,很难独自适应社会的生活。所以导致了不少的在校大学生眼高手低,高分低能,严重缺乏吃苦耐劳的精神,心理承受能力和自我调节的能力相对较差。这样,一旦他们脱离父母,脱离学校,他们将很难适应社会上的各种复杂环境和来自生活的压力。高等学校在教育管理的过程中,要帮助这些大学生们培养独立自强,自己解决生活难题的能力,独生子女的比例加大,也就加大了高等学校的管理难度,一方面要培养学生独立自强,一方面又要将其培养成社会栋梁。
1.2贫富差距问题
由于大学校园里的学生都是来自不同的地区和不同的家庭,学生的家庭条件和社会背景差别较大,有些家庭条件优越,有些家庭条件却极为贫困,随着教育改革的不断深化,这种贫富差距的问题也变得更加突出。由于这种差距的存在,必然会导致学生的优越感差距,对于一些家庭条件不好的学生来说容易引发心理上的一些问题,形成自卑感,性格内向,自我封闭。这种贫富差距的存在不仅影响着大学生的成长与发展,也给学校的管理和教育带来了一些新的问题。作为学校的管理者,既不能阻止这种差距的存在,又要充分考虑那些条件相对较差的学生的感受,尽量不要让他们产生心理上的自卑,需要不断的培养贫困生对未来生活的兴趣,看到未来生活的希望。
1.3就业问题
随着大学生数量的急剧上升,大学生就业难已经成为了一个不争的事实,由于社会的竞争越来越激烈,大学生想找到理想工作的难度在逐渐增大,很多大学生毕业后由于工作经验和社会经验的缺乏,被众多企业拒之门外,这给大学生造成了巨大的心理压力,许多大学生的心理问题逐渐增多,性格变得沉闷古怪,甚至有些大学生由于受到严重的刺激,性格偏激,报复社会。由于急于就业,很多大学生错位就业,由于所找的工作与在校所学专业不同,工作中所有的一切都要重新开始学习,这就意味着他们将在工作中经受更多的磨难,面对更多的来自工作和生活的压力,发展空间受到严重的限制,这种情况下,极易引发大学生不良情绪的发生。很多大学生都会有就业焦虑症,作为学校的管理者,要尽快帮助学生排除焦虑,帮助在校生物色较为合适的就业岗位,不断培养学生在面对问题时应该具有的沉着冷静的心态。
1.4心理健康问题
由于种种原因,大学生面临着前所未有的压力,这些压力的存在,极大程度的影响了大学生的心理健康,经调查,很多的大学生都存在着不同的心理问题。在理想与现实、自尊与自卑、交往与封闭、家庭期望和个人意愿等多种压力和冲突面前,承受能力较差的学生极易引发一些心理方面的问题,甚至会出现一些不正常的表现行为。时代的发展,给当代大学生带来的生活和社会的压力巨大,学校要密切关注在校学生的身心健康,帮助这些大学生走出心理的阴影,让其健康积极的面向社会,走入社会。
2做好大学生教育工作应该遵循的原则
2.1信任关爱的原则
信任是对人的一种尊重。作为高等院校的教育工作者应该给予学生最大的信任,放心大胆的让学生去承担本该就属于他自己的责任,让学生接受到不同程度的锻炼,只有先相信学生,才能真正取得学生的信任,才能彼此真诚相待。同时,对学生的关爱也是不可缺少的,教育管理过程中情感的力量往往是巨大的。教育工作者在强调规章制度的同时更应该注重师生之间的感情,用真诚和关怀去面对这些学生,用感情彼此沟通,增加教育管理的效果。
2.2公平激励的原则
在教育工作的进行过程中,公平和激励对于学生来说是非常重要的。教育工作者只有对待所有的学生都一视同仁,公平、公正的去处理教学中存在的问题,才能够真正的受到学生的拥护和尊重,学生才会不断反思发生在自己身上的问题。同时,公平和激励也有利于当代大学生身心健康的发展。相反,如果教育管理者总是带着有色的眼睛看待学生,必然会给学生带来心理上的落差,加之学生周围给他带来的各种压力,一定会给学生的心理带来很多问题。整个教育管理工作将很难进行,同时也将影响着学生的身心健康。赞扬和激励会不断的激发学生的主动性和创造性。利于学生的健康发展,但激励要适度,不能过分激励,过分激励,一定会给学生形成一种错觉,认为自己是最棒的,一旦真正走入社会,缺乏了周围人对他的激励,他就很有可能失去对生活的动力。
2.3尊重理解的原则
受到他人尊重是人的最高层次的需求,人人都渴望得到社会和他人的理解和尊重,在校的大学生,由于没有经过太多来自社会的磨练,和各种来自生活的压力,渴望被理解和尊重的愿望更加的强烈。一旦失去了来自身边人的尊重和理解,极易磨灭他对社会的向往和激情。作为一名合格的教育者,就应该充分认识到人格平等的重要性,在实际工作中,要充分的尊重和理解自己的工作对象,站在学生的角度,处处为学生着想,才能得到较为理想的工作效果。即使是出于好心的帮助,也要注意维护学生的自尊,出于对学生的关心和爱护而进行的。
2.4引导启迪的原则
教师与学生的每一次交流都要做好充分准备,谈话的内容能够较大程度的起到引导和启迪的作用,便于和学生达成一定程度的共鸣。和学生之间的交流既要站在学生的角度,考虑学生正在面临的实际情况,又要达到一定的高度,真正的起到启迪智慧,憧憬未来的作用。同时,教育工作者要注重自身水平能力的不断提高和创新,使得每一次与学生的交流都能够带给学生焕然一新的感觉,都能够让自己的学生有不同的收获,能够用自己的水平和能力成功的吸引和管理自己的学生,增进师生之间的情感。
3大学生教育管理工作的创新
3.1树立以人为本的教育理念
树立以人为本的教育理念,积极发挥学生的主体作用。“以人为本”主要体现在对学生的尊重,理解和支持,突出对学生的关爱和服务。高等院校的一切教育工作的出发点都要为了学生,尽可能的满足学生的合理要求,充分调动学生的主观能动性,提高高校管理的效率。在学生的管理过程中,要重视学生的心理需求,注重师生之间的沟通,增强彼此之间的信任,营造积极健康的生活环境。通过教育管理工作的实施,充分发挥教育管理工作的作用,使其获得更好的教育管理的效果。
3.2强化学生的自我管理能力
强化学生的自我管理能力,主要是通过教育者的引导,运用科学的管理方法,对照自己的思想和行为进行恰当的自我调节和自我控制。做好学生的教育管理工作,就需要在管理的过程中既要把学生看成是教育工作的客体,又不忽略他们的教育主体的作用。在新形势的要求下,学校的教育管理工作要从学校管理为主转变为学生的自我管理为主的教育理念,学校要帮助学生理解自我管理的意义,增强学生的自我管理能力,逐渐培养学生的独立意识,使学生逐渐学会承担起一定的责任,将学生培养成为独立自强的栋梁之才。
3.3善于发现优点,开展赏识教育
对于犯错误以及学习成绩不理想的学生,不能给予人身攻击,而是要尝试开展赏识教育,积极发现学生身上的优点,以共同探索问题为目标,鼓励学生积极面对学习生活中的困难。通过充分发现学生身上的优点,并对其优点给予一定的赞扬和鼓励,可以有效缓解学生对老师的心理抵触,通过彼此的交流沟通,引导学生发现自己存在的问题,之后,再和学生一起探讨解决问题的办法,确定努力目标。在整个过程中,不仅可以增强师生之间的彼此信任,还更加有利于学生的身心健康。
3.4促进德育教育的多样化,寓教于实践
在德育教育过程中,学校要开展广泛的校企活动,带领学生去参观不同类型的企业,亲身感受一下企业的多元文化,逐渐增强学生的社会认知度和责任感。可以定期邀请企业成功人士在校举办一些讲座,对在校大学生进行励志教育。通过专项奖助金的颁奖仪式对学生进行一定程度的感恩教育。另外,老师还可以带领学生到一些公益组织进行社会实践,让学生走进社区切实为人民服务,使学生在实践中受到德育的熏陶。这种德育教育的工作,不仅对学生起到了更好的教育作用,同时也有效增强了学生的实践能力,能够给学生留下更加深刻的印象。
4结语
综上所述,随着教育改革的不断发展,传统的教育管理模式已经难以适应新时代社会的要求,高等院校必须清楚的认识到当代大学生存在的问题,相关的教育人员在实际的工作过程中严格的遵守一定的工作原则,在此基础上不断的创新教学管理模式,才能够源源不断的向社会输送栋梁之才。
参考文献
[1]徐剑.大学生教育管理方式创新研究[J].吉林工程技术师范学院学报,2013.11:1-3.
[2]张振松.关于构建大学生教育管理创新机制的思考[J].教育与职业,2006.36:42-43.
[3]朱小燕,宋时言,刘青.发挥典型示范作用,创新“90后”大学生教育管理工作[J].
浏览量:2
下载量:0
时间:
计算机基础 是每个大学生入学后的第一门必修课程,对于提高信息时代大学生的计算机运用能力具有十分重要的启蒙和奠基作用。下面是读文网小编为大家整理的计算机理论基础总结论文,供大家参考。
【文章摘要】CDIO采用新型教育模式,通过“项目教学”,提高了学生的学习兴趣、应用能力和团队协作能力《。计算机应用基础》课程的教学可参照CDIO的教育理念,采用基于项目的教学内容和教学方法,实现对传统计算机应用基础课程的教学改革。
【关键词】CDIO;计算机应用基础;教学模式
CDIO工程教育模式是以美国麻省理工学院为主导,采用构思(Conceive)、设计(Design)、实现(Implement)和运作(Operate)的模式,是“项目教学”的集中概括和表达。该模式可以让学生以积极的、主动的态度成为学习的主体,并在项目实践中获取工程能力。从它的教育理念上来看,它让学生以被动变主动的方式进行学习,改变了以往教学中重理论轻实践的弊端,也培养了学生的团队协作能力。
1《计算机应用基础》课程教学现状
《计算机应用基础》作为高校公共基础的课程,已纳入到了通识教育的范畴。它对各个专业的人才培养都是不可或缺的。但是,一直以来,计算机应用基础课程的教学改革都是在教学大纲、教学计划和考试形式中进行的,这些教学改革都没有改变传统的以教师讲授为主体的教学模式,这种主要以理论知识和教师演示为主体的教学模式使得学生没有太多的实践操作机会,更没有从事实际项目研究的经历,这就导致教师在教学的时候,学生已经完全听懂,但是在面对具体的实践操作时,往往无从下手,不知该如何操作的情况。这种传统的教学方法不能体现以学生的能力和素质培养为目的教育理念,更不能适应当前社会的发展和要求。
2CDIO理念引入计算机基础课程的必要性
基于CDIO工程教育理念的计算机基础课程教学改革和创新张燕西安培华学院陕西西安710065《计算机基础》课程虽然是一门公共基础课,但该课程对学生的操作能力却要求很高,从该课程的培养目标来看,它也是重点培养学生的学习应用能力和团队合作能力,这和CDIO的教育理念不谋而合。将CDIO模式引入计算机应用基础教学,既可以提高学生学习的参与性,还可以提高学生解决实际问题的能力。通过项目学习来解决实际问题,使学生能够“主动地”完成学习任务;既提高了学生的学习兴趣和创新能力,又可以让学生认识到团队合作能力的重要性。因此,我们根据CDIO的教育理念,以培养学生解决实际问题进行课程的教学设计,让学生带着问题融入到课程中,着重提高学生的问题分析能力和解决实际问题的能力。以项目为主线,以案例、任务、项目为驱动手段,融“教、学、做”为一体,让学生边做边学,大大提高了学生的实际操作能力。
3基于CDIO模式的计算机应用基础教学方法探索
根据这个新的教学模式,为了能够在今后的计算机基础教学中贯彻CDIO的新理念、新方法,我想在今后的教学中采用以下几种方法:
1)分组法:由于学生入学时计算机的操作水平差异很大,所以,在第一次课,可以先进行一次摸底考试或者问卷调查,摸清学生计算机基础的实际操作水平,并将他们按照优差相结合的方式进行分组,选出计算机基础知识教强,操作水平较高的同学担任组长,在以后的学习中由组长来带领整个小组的学习,如果组内某一位学生没有掌握当堂的知识点,可由组长负责指导和跟进。这样就可以带动整个小组,让基础较差的同学跟上老师的讲课进度,在此期间,还可以培养学生互相帮助的团队合作能力。
2)任务法:在分组基础上,在课前由教师分别布置每组下节课的课程内容,组内学生下去准备。上课时,由各小组选定一名同学上台演讲,还可由组内其他同学补充,对所讲内容持不同意见的其他小组还可以提出异议,组间讨论,交流学习。最后教师对演讲内容给出成绩,总结并补充,同时布置下次课堂的演讲内容,强调下堂课演讲的重点、难点,让学生有针对性的准备。
3)作业法:由于大学的课程都是一节课上2个学时,所以在第1个学时讲完组内布置的课程内容后,第2个学时由教师布置与本次课内容相关的一个上机作业,让学生尽快的将理论讲授变成实际操作,下课之前提交完成的上机作业,教师进行评阅,记录成绩。通过这个方法可以看到学生是否已经熟练掌握该知识点。
4)项目法:计算机课程的操作性很强,需要学生有很好的动手能力,为了提升学生的实际操作水平,并对学习的内容有一个综合的了解,在学习完Word、Excel、PPT后根据学生的专业的不同分别完成一个项目,这样,就将计算机知识和他们的专业结合起来。比如,在对医学院学生的教学中,Excel学习完后,让他们建立一个医生和患者的管理系统,用Excel来管理医院的医生一个月诊治病人的情况和病人的花费情况。虽然比较简单,但是这对学生的学习带来了极大的兴趣,学习效果非常好。总之,我们要不断地探索新的有效地教学方法,利用新技术的教学手段,把传授学生知识改为传授学生学习知识的方法,让学生能够彻底从被动学习变为主动学习。这样,才能为以后更长远的学习打下坚实的基础。
【参考文献】
[1]黄琳娜,刘春立.CDIO理念下的大学计算机基础课程教学模式探索.沧州师范专科学校校报,2011,10
[2]李郁林.基于CDIO工程教育理念的《计算机应用基础》课程教学改革与探索.现代计算机.2011,11
[3]周屹,詹晓娟.基于CDIO理念的计算机基础课程实践教学改革与创新.中国冶金教育.2011年第2期
1如今计算机基础课程存在的问题
1.1计算机发展太快,教材更新更不上
计算机教材不同于其他教材,计算机领域更新太快,从WINDOWS95、98、2000到XP、vista、windows7、windows8才仅仅用了10年时间,几乎不到2年就有一个操作系统,这些操作系统又各有特点,wimdows95第一个独立出DOS的系统。windows98影响力最长,最成功的操作系统之一。windowsxp侧重于安全性和稳定性,windows首次在系统中集成了自己的防火墙。在Windowsvista中引入了用户安全控制的新安全措施,同时界面更加友好华王,但是由于占用资源太大而淡出市场,于是windows7、windows8应运而生。综上所述计算机教材至少要达到每2年就进行更新一次,才能跟得上信息时代的要求,学生学习的也不会是已经淘汰的知识。
1.2理论实践比例失调
计算机本身是一个动手实践强过于理论教学的课程,理论课千遍也不如自己手动一遍记得牢。理论教学韩凭图片演示远远达不到教学的效果,像对计算机硬件的一些基本了解,例如内存条的安插这些东西自己动手一遍就会使用,看五遍十遍都未必会记住。同时制作一个表格,PS一个图片更需要学生大量的手动操作,教师在旁边进行指导,这样效果才会更好。
1.3学生学习缺乏兴趣和压力
学生兴趣还是一个学习态度的基础,既要使学生对知识感兴趣,有要使学生感到学习的压力。很多高校的学生毕业之后,参档不会打印,IP地址不知道在哪找,这个个普遍的现象而不是个别现象。我其实更希望学生在学校里掌握的是这些最基本的知识,只有这些最近本的知识掌握了以后,我们才能去谈些别的,好高骛远没有用。万丈高楼平地起,如何引发学生的兴趣,从而主动的去学习这些基础的东西,是我们当前所要思考的。
2计算机课程改革
2.1计算机课程的引领和针对性
列举一个国外计算机基础课程的例子,我们也许能从中得到启发。在美国把计算机基础课程进行了非浅详细的分类,不仅仅是针对参科理科简单的划分,还根据其专业的特点对讲授的计算机进行非浅有针对性的教学。其实很多选择计算机专业的学生并不知道自己学习计算机会达到怎样一个目标,甚至感觉与自己的想象完全不一样,而另一种情况恰恰相反,非计算机的学生在接触计算机后产生的浓厚的兴趣。在这种情况下,我们就需要一个计算机的引领课程,让学生了解计算机作为一种基础学科的重要性和计算机跨行业学科的应用,如果从事计算机行业会往哪个方向发展,例如应用软件大师,或者软件开发方向等一些细化的方向。这种引领非浅重要,它为我们定向培养人才提供了便利条件,它可以用很少的课时让学生懂得自己的人生方向,这点很重要。
2.2计算机与时俱进
从计算机发展的速度来说我们从事计算机行业的教师都应该与时俱进,这对于我们来说不能不说是一次挑战。计算机行业不等同于其它的行业,一个知识用十几年二十几年不变,它的魅力就是在于它的发展速度。今年我们更新的知识,在1到2年内就会完全更新,开发变革出一个新的体系出来,这就要求我们必须与时俱进,否则今天的是专业教授明天你可能完全不了解这个新的体系。21世纪是个信息爆炸的时代,计算机体系更在这其中担任着无比重要的领头羊角色,如果我们教师行业不能跟上这个时代的更新速度,那么我们交给学生的知识必然是过期的知识,学生毕业后自然无法适应社会中新的知识。
2.3计算机基础实践环节
计算机基础是个很强的实践性科目,不等同于其它科目,实践可以使课程变得更加轻松容易的上手,读懂知识。实践又分为课堂实践和课外实践,实践要是理论的2倍,就是说,课上如果有20分钟的讲授就要有20分钟的课上练习,还要求有20分钟的实践课。这样才能保证学生熟练的掌握到所学的知识,加深印象,加强记忆。
2.4促进主观能动性
跟所有学科一样,考试不是目的。计算机基础课程更是这样,让学生多学会点东西应用于将来的人生,比我们考试考多少分更重要。所以我觉得我们的课程改革应该分为4个部分来核算成绩,平时成绩占20%,课程设计在教师的指导下完成一篇具有实际意义的课程设计占20%,机考20%,期末考试占40%。不以考试为目的,增加学生自主学习的动力,侧重于学生的实践操作和能力培养。像西方一些国家学生,教学主要就是提出一个事情,让你自己做观点,激发学生的学习兴趣和思考的兴趣,提高学生的抽象思维。
3结语
计算机基础是一个学校课程基础学科,如何让学生提高自主学习的兴趣,增加学生的动手操作能力是重中之重。在计算机技术迅猛发展的今天,如何与时俱进的学习新东西,把新的知识教给学生们是我们现今计算机教师所必备的能力,要不断的汲取新的知识来充实自我,让学生在学习中得到真正的知识和力量。
浏览量:2
下载量:0
时间: